اشكالية الايجار القديم والاتفاق على زيادة القيمة الايجارية – القانون المصري

أزمة مستأجري القانون القديم لازالت أصداؤها مستمرة رغم أن قاطني هذه الشقق والوحدات حصلوا عليها بموجب القانون في الوقت الذي توجد فيه 12 مليون وحدة سكنية مغلقة في مصر، وهناك 10 ملايين وحدة سكنية إيجار قديم تضم نحو 20 مليون مواطن بحسب أخر الإحصائيات.

وفى محاولة للوصول إلى حلول لإشكاليات مستأجري القانون القديم، تلقت الجهات المختصة مذكرة جديدة بخلاف المذكرة السابقة المقدمة من لجنة الدفاع عن المستأجرين برئاسة شريف الجعار المحامى، الخاضعين لقانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 لتوضيح أسباب هذه الأزمة ووضع الحلول لها من خلال الأحكام القضائية الصادرة في هذا الشأن.

المذكرة الجديدة تتضمن المطالبة بعدم فسخ عقود الإيجار القديم بين مالكي ومستأجري العقارات غير السكنية مثل المكاتب والمحال، كما هو مقترح بمشروع قانون تعديلات قانون الإيجار القديم الذي يتم مناقشته حاليا تمهيدا لإقراره.

مشروع القانون ينص على إنهاء جميع عقود العقارات المؤجرة لأغراض غير سكنية على هذا النظام بعد 5 سنوات، وحددت الأجرة القانونية المستحقة عند صدور هذا القانون بخمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا لأحكام قوانين إيجار الأماكن مع زيادة سنوية وبصفة دورية في مثل هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية، وذلك لمدة أربع سنوات.

ووفقا للمذكرة التي أعدها المستشار القانوني محمود العسال، يصل عدد الوحدات الإيجارية التي سيشملها تطبيق القانون إلى 776 ألف وحدة إيجارية، وكل منها تمثل نشاط أسرة بأكملها أي ما يقرب إلى 3 ملايين مواطن حيث طالبت المذكرة بالتفاوض بين مالكي ومستأجري الوحدات غير السكنية من أجل الاتفاق على زيادة القيمة الإيجارية بما يضمن حقوق الطرفين حفاظا على العاملين وأسرهم.

المذكرة جاءت انطلاقاَ من المسئولية المجتمعية والحرص على إصدار تشريع عام مجرد يحقق التوازن بين الأفراد طبقاَ للدستور ولا ينظر فيه بأفضلية عن الأخر خاصة إذا كان يتعلق بفئتين من المجتمع هما المؤجر والمستأجر تطبيقاَ للنظام العام والذي يقوم على مبدأ الفصل بين السلطات وتحقيق التوازن بينهم، واستعمالاَ للحق المخول للمواطن بتقديم مقترحات مكتوبة للجهات المعنية في المسائل العامة طبقاَ لنص المادة 138 من الدستور المصري.

أوضحت المذكرة أنها جاءت بغية تفادى اى تصادم محتمل في القوانين إذا ما تم اعتماد تقريرها بشأن إنهاء عقود الأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بالمخالفة للأحكام الدستورية والمخالفة لتقرير قسم التشريع بمجلس الدولة، الأمر الذي يمثل عقبة في تنفيذ الأحكام الدستورية الثابتة بشأن الامتداد للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى.

وتضمنت المذكرة القانون الحالي والساري المنظم للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى حيث نظم القانون رقم 6 لسنة 1997 والصادر بتعديل الفقرتين الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1077 لبعض الأحكام الخاصة بالأماكن غير السكنية على النحو التالي:

المادة الأولى: إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذي يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجاَ أو أقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراَ أو إناثاَ قصر أو بلغ يستوي في ذلك أو يكون الاستعمال بالذات أو الواسطة لنائب عنهم ولا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب الحق في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غير ولمدة واحدة.

ثانياَ: الطعن أمام المحكمة الدستورية العليا على هذا القانون سالف الذكر وما حدث بشأنه وتأييد المحكمة الدستورية العليا للامتداد بشأنه والحكم بدستوريته، بتاريخ 29 أكتوبر 1998 تم الطعن على هذا القانون أمام المحكمة الدستورية العليا بموجب الطعن رقم 203 لسنة 20 قضائية دستورية، وبجلسة 14 أبريل حكمت المحكمة برفض الطعن وتأييد دستورية القانون الحالي الساري رقم 6 لسنة 1997 الخاص بالأماكن الغير سكنية للأشخاص الطبيعية وتم نشر الحكم في الجريدة الرسمية، وأسست المحكمة الدستورية قضاؤها على أسباب حاصلها:

-أن القانون رقم 6 لسنة 1997 غير مخالف لأحكام الشريعة الإسلامية ويتحقق به التأقيت لأن انتهاء عقود الإيجار محدد لها واقعة مؤقتة محتمة الحدوث ثم يتحقق التأقيت النهائي للعقد بوفاة المستأجر أو من امتد إليه العقد، وبالتالي سوف ينتهي حتماَ عقد الإيجار للأماكن غير السكنية، وانتهت المحكمة في قضائها سالف الذكر أن هذا القانون الحالي لا يناقض أحكام الشريعة الإسلامية وأحكام الدستور وبالتالي يتعين رفض الدعوى.

-المحكمة في حيثيات حكمها – وفقا لـ”المذكرة” – أشارت إلى نقطة في غاية الأهمية والخطورة واستندت في قضائها إلى تقرير لجنة الشئون التشريعية والدستورية ولجنة الإسكان فى ذلك الوقت، والذى نص : “أن عدد الوحدات الايجارية القائمة التي سيشملها تطبيق النص تصل إلى 776 ألف وحدة ايجارية وكل منها تمثل نشاط أسرة بأكملها أى ما يقرب إلى ثلاثة ملايين مواطن وبالتالي فإن أى تشريع سوف يمس قطاعات عريضة من المنتفعين بهذه الأنشطة ويتعداهم إلى فئات مع المرتبطين بنشاطهم أو المنتفعين بهذا النشاط وهو ما ينجم عنه تداعيات بالغة الخطورة من الكساد والبطالة والتشريد.

-كما تضمنت المذكرة 4 بنود آخرين كالتالي: “3-الطعن أمام المحكمة الدستورية على عقود الإيجار الخاصة بالأشخاص الاعتبارية بموجب حكم مايو 2018، 4-مشروع الحكومة تطبيق للحكم سالف الذكر رقم 11 لسنة 23 ق دستورية قبل عرضه على الجهات المختصة وقبل تقرير مجلس الدولة، 5-تقرير قسم التشريع بمجلس الدولة وتعليقه على مشروع قانون الحكومة سالف الذكر،6-عرض مشروع الحكومة على لجنة الإسكان بالبرلمان وإدراج الأفراد لغير غرض السكنى بمشروع الحكومة بالمخالفة لكل ما سبق”.