شرح مبسط عن دعوى تسليم العقارات لضمان الحيازة في القانون المصري

لعديد من الأزمات التى تقع فى سوق العقارات بين البائع والمشترى، بشأن إشكالية تسليم العقار أو الوحدة السكنية من قبل البائع للمشترى، وهو الأمر الذى تصدت له وناقشته العديد من مواد القانون المدنى والمعروف بدعوى “تسليم المبيع”، الذى هو فى الأساس يعنى وضعه تحت تصرف المشترى، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل طبقا للمادة 435 من القانون المدني.

فى التقرير التالى سوف نلقي الضوء على إشكالية دعوى “تسليم العقارات” بين البائع والمشترى حيث أن المشرع المصرى سن تلك الدعاوى لتكون بمثابة ضمانة رئيسية لتنفيذ عقد البيع فى سوق العقارات والذى يتم من خلاله وضعه بشكل مباشر تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته، والانتفاع به بغير حائل، وذلك طبقا لنص المادة 435 مدنى – بحسب الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى.

فى البداية – فى حالة عدم تمكن المشترى للعقار أو الشقة أو العين أو الحائز حسن النية من حيازة العقار فقد أجاز له القانون رفع دعوى على المغتصب يُطلق عليها “دعوى تسليم العقار”، ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمى “الريع” كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار خلال الفترة التى كان يجب فيها أن يتسلم عقاره.

دعوى تسليم العقار فى القانون لها شروط وآثار مترتبة عليها وله أيضا المحكمة المختصة به وثغرات موجودة فى القانون يجب أن يكون المشترى على دراية كاملة به كى يتمكن من حيازة عقاره وتتمثل فى التالى:

شروط دعوى التسليم

1-لابد أن تكون دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أى أنه هو الطلب الأساسى للدعوى وليس تابعاً لطلب آخر- فعلى سبيل المثال – لو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلى هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء فى تحديد اختصاصه، أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .

2-أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات فقط وليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كبضائع مثلاَ أو سيارات فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة.

3-أن يتم إخطار جميع ذوى الشأن بالعقار سواء مالك أو حائز أو أصحاب حقوق على العقار “دائنين – صاحب حق رهن” وخلافه، فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار، فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

المحكمة المختصة بدعوى التسليم

بصفة عامة تختص – المحكمة الجزئية – بنظر دعوى تسليم العقار أيا كانت قيمة المبيع، وإذا كان طلب التسليم طلب تبعى تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلى كدعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هى المحكمة الكلية.

استثناء استئناف الأحكام الصادرة فى دعاوى التسليم من القواعد العامة

الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية، بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية، إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون 76/2007 استثنى الأحكام الصادرة فى دعاوى تسليم العقارات التى تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالى وليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية – الكلام لـ”المهدى”

ونصت المادة 48: تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية، وكذلك عن الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة 43 من هذا القانون.

هل إشهار الصحيفة وجوبى فى دعوى تسليم العقار ؟

فى الحقيقة دعوى تسليم العقار لا يلزم فيها الإشهار أو عدم تسجيل صحيفتها حيث أنه سبق لمحكمة النقض المصرية التصدى لهذا الأمر فى الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/ 2000 حيث قالت المحكمة أن الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى لا تخضع للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات.

إخطار الملاك والحائزين وذوى الشأن

أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب على المدعى – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق، وذلك بورقة من أوراق المحضرين، والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوى الشأن – على نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالى تتاح له الفرصة كاملة فى إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك، وذلك طبقا للإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة.

وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال على أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتى :-

التحريات الكافية للاستدلال على أشخاصهم

إجراء التحريات الكافية للاستدلال على أشخاصهم، وفى تحديد متى تكون التحريات كافية دقيقة قضت محكمة النقض: إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التى تلزم كل باحث مجد بالتقصى عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي، طبقا للطعن المقيد برقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-1952.

الإخطار باللصق فى حالة عدم الاستدلال

أما فى حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانونى مختلف هو “اللصق”، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق “اللصق” فى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر الشرطة الواقع فى دائرتها العقار وفى مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات فى مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التى علقت على موضع اللصق هى :

مادة 381 مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة

مادة 382 مرافعات وتنص: يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام

كتب/ علاء رضوان