صيغة مرافعة مدع في دعوى فسخ عقد ايجار.

لدى محكمة صلح حقوق الموقرة
مرافعة وكيل المدعي الخطية في القضية الصلحية الحقوقية رقم

أولاً : في الوقائع
صاحب الشرف الرفيع ،،،
كان المدعى عليه يستأجر من المدعي العقار موضوع الدعوى بموجب عقد إيجار خطي يبدأ بتاريخ 1/9/2002 وببدل أجرة سنوية مقدارها ستة آلاف دينار أردني تدفع على عشرة أقساط متساوية تستحق في 1/1 و 1/2 و 1/3 و 1/4 و 1/5 و 1/7 و 1/8 و 1/9 و 1/10 و 1/11 من كل عام .

تأخر المدعى عليه عن دفع الأقساط المستحقة عليه بموجب عقد الإيجار موضوع الدعوى ووفقا لتفصيلات الدفعات المذكورة فيه ،مما حدا بالمدعي لإقامة هذه الدعوى بتاريخ 11/12/2012 لفسخ عقد الإيجار نتيجة إخلال المدعى عليه بإلتزاماته المترتبة على عقد الإيجار والمتمثلة بالأقساط المستحقة وفقا لتواريخها.

صاحب الشرف الرفيع ،،،
إن المدعي قد أثبت قيام الإلتزام المتمثل بعقد الإيجار المدفوع عنه رسم وغرامة عقد الإيجار وطوابع الواردات والذي سلّم المدعى عليه بوجوده ،كما أن البينة المقدمة من قبل المدعى عليه لإثبات وفائه بالإلتزام – مع عدم التسليم بها – حجة عليه وإثبات لتقصيره في أداء إلتزامه كما حدده العقد.

صاحب الشرف الرفيع ،،،
سنداً للبينة المقدمة من قبل المدعى عليه – مع عدم التسليم بها – فإنه يتضح لعدالة محكمتكم الموقرة أن المدعى عليه قد تأخر وبالتناوب لم يقم بدفع الأقساط التالية :
1- القسط المستحق في 1/1/2008.
2- القسط المستحق في 1/2/2008.
3- القسط المستحق في 1/3/2008.
4- القسط المستحق في 1/5/2008.
5- القسط المستحق في 1/10/2008.
6- القسط المستحق في 1/11/2008.
7- القسط المستحق في 1/4/2010.
8- القسط المستحق في 1/5/2010.
9- القسط المستحق في 1/7/2010.
10- القسط المستحق في 1/8/2010.
11- القسط المستحق في 1/9/2010.
12- القسط المستحق في 1/10/2010.
13- القسط المستحق في 1/11/2010.
14- القسط المستحق في 1/1/2011.
15- القسط المستحق في 1/3/2011.
16- القسط المستحق في 1/4/2011.
17- القسط المستحق في 1/5/2011.
18- القسط المستحق في 1/7/2011.
19- القسط المستحق في 1/8/2011.
20- القسط المستحق في 1/9/2011.
21- القسط المستحق في 1/10/2011.
22- القسط المستحق في 1/11/2011.
23- القسط المستحق في 1/2/2012.
24- القسط المستحق في 1/3/2012
25- القسط المستحق في 1/4/2012.
26- القسط المستحق في 1/7/2012.
27- القسط المستحق في 1/8/2012.
28- القسط المستحق في 1/9/2012.
29- القسط المستحق في 1/10/2012.
30- القسط المستحق في 1/11/2012.
31- القسط المستحق في 1/1/2013.
32- القسط المستحق في 1/2/2013.
33- القسط المستحق في 1/3/2013.
34- القسط المستحق في 1/4/2013.

صاحب الشرف الرفيع ،،،
يتضح لعدالة محكمتكم الموقرة وفقاً لمشروحات قلم الإيجارات لدى محكمة بداية تأخر المدعى عليه عن دفع الأجور المستحقة وفقاً لما يقتضيه العقد لأكثر من أربعٍ وثلاثين مرة خلال ما يجاوز الخمس سنوات من عمر العقد ، إضافة لذلك فإن المدعى عليه متخلف عن دفع الأقساط المستحقة عليه ،حيث أن المدعى عليه قد بدأ إخلالاته التعاقدية منذ نهاية عام (2007 ) وقد باشر إيداع الأجور في قلم الإيجارات لدى محكمة بداية منذ بداية عام (2008) ممعناً في الإخلال بمسؤوليته العقدية من حيث التأخر في إيداع الاجور عن التواريخ المحددة في العقد من ناحية ، وعن عدم دفع الاجور من ناحية أخرى ، فمنذ بداية عام (2008) ولغاية تاريخ 1/4/2013 – حيث أن العقد على الرغم من طلب فسخه لم يتقرر فسخه بعد وهو ملزم لجانبيه لحين تقرير فسخه – ووفقاً للعقد فإنه يترتب بذمة المدعى عليه (54) أربعة وخمسين قسطاً مقسمة على عشرة أقساط في السنة ، ويتضح لعدالة محكمتكم الموقرة أن المدعى عليه ووفقا لبينته – مع عدم التسليم – لم يقم بوفاء عدد الأقساط المستحق عليه وفقاً للعقد.

صاحب الشرف الرفيع ،،،
لقد تكرر أثناء جلسات المحاكمة أن تحدد الجلسة في تمام الساعة التاسعة وأن نحضر في تمام الساعة التاسعة لنتفاجىء أنه قد تقرر إجراء محاكمتنا بمثابة الوجاهي خلافاً للقانون والعرف بين المحامين وقبل الساعة التاسعة ،مما حرمنا من الاعتراض على بينات المدعي و مناقشتها وإبداء دفوعنا الموضوعية لمحكمتكم الموقرة وهذا قد يؤثر على قناعة محكمتكم الموقرة ،إضافة إلى ان المدعى عليه قد تقدّم ببينته وختمها قبل أن نختم بينة موكلنا وأثناء محاكمتنا بمثابة الوجاهي كما سلف بيانه ،مما حرمنا من تقديم أية بينة داحضة قد تكون ظهرت على أساس بينة المدعى عليه ، لذا نلتمس من محكمتكم الموقرة وفي حالة الحاجة لتقديم بينات إضافية على دعوانا ووفقاً لهذه المرافعة تكليفنا بإحضار هذه البينة الضرورية للفصل في هذه الدعوى سنداً لأحكام المادة (100) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

ثانياً : في القانون
صاحب الشرف الرفيع ،،،
إن عقد الايجار موضوع هذه الدعوى قد ابتدأ بتاريخ 1/9/2002 وعليه فإن شروط عقد الايجار المتفق عليها هي التي تحكم هذا العقد سندا للمادة ( 5/ب/1) التي تنص على أنه : “اما عقود الايجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.”

لقد نص البند السادس من عقد الايجار موضوع هذه الدعوى على أنه : إذا امتنع أو تأخر المستأجر عن دفع قسط من الأقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح الأقساط الأخرى مستحقة الاداء وللمؤجر أيضا الحق والخيار بفسخ هذا العقد واستلام المأجور ولو أن مدة الإجارة لم تنته …”

كما نص البند الثاني عشر من عقد الإيجار موضوع هذه الدعوى على أنه : ” لا حاجة لتبادل أي اخطار أو إنذار بين الفرقاء في هذا العقد إلا في الحالات التي نص فيها العقد على ذلك ” وهذا ما لم ينص عليه العقد في المادة السادسة منه المشار إليها سابقاً.

صاحب الشرف الرفيع ،،،
نصت المادة (87) من القانون المدني على أن :” العقد هو ارتباط الايجاب الصادر من احد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت اثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر .” كما نصت المادة (199) من ذات القانون على آثار العقد فقررت أنه :”

1. بالنسبة للمتعاقدين :
1. يثبت حكم العقد في المعقود عليه وبدله بمجرد انعقاده دون توقف على القبض او اي شئ آخر – ما لم ينص القانون على غير ذلك .

2. اما حقوق العقد فيجب على كل من الطرفين الوفاء بما اوجبه العقد عليه منهما .”

كما نصت المادة (202) من ذات القانون على أنه :” 1. يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

2. ولا يقتصر العقد على الزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول ايضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف .”

كما تنص المادة (245) من القانون المدني على أنه :” يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفي من الاعذار الا اذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه ” ، كما تنص المادة (246) من القانون المدني على أنه : ” 1. في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد اعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه”.

ثالثاً: في الاجتهاد القضائي
صاحب الشرف الرفيع ،،،
لقد قررت محكمة التمييز الموقرة في قرارها رقم (2447/2012) تاريخ (30/8/2012) أنه :” يعتبر العقد شريعه المتعاقدين يستمد قوته من إرادة الاطراف ، فيحق للمؤجر فسخ عقد الايجار دون إنذار المستأجر او إخطاره او اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائي إذا تخلف المستأجر او امتنع عن دفع قسط مع حقه بإستحقاق باقي الاقساط الاخرى وفقا لنص الماده ( 245 ) من القانون المدني”.

كما قضت محكمة التمييز الموقرة في قرارها رقم (3928/2012) تاريخ (11/2/2013) بأنه :” إستقر إجتهاد الفقة والقضاء على أنه للمستأجر الخيار في دفع الأجرة المستحقة وذلك أما بدفعها للمالك مباشرة أو لوكيلة أو أن يدفعها عن طريق المحكمة أو إيداعها في حساب المالك لدى البنك على أن يدفعها ضمن المدة القانونية عند إستحقاقها “

صاحب الشرف الرفيع ،،،
لقد قضت محكمة التمييز الموقرة في قرارها رقم (3328/2006) تاريخ (13/2/2007) أن مجرّد التأخر عن دفع الأجور إن نص العقد على أنه سبب للفسخ فيعتبر سبباً للفسخ حيث قررت أنه :” 1 . اذا تضمن عقد الإيجار الجاري بين طرفي الدعوى في البند السادس منه أنه إذا تأخر المستأجر عن دفع أي قسط في ميعاد استحقاقه تصبح جميع الأقساط الباقية مستحقة الأداء ، وحيث أنّ المستأجر ( المدعى عليه ) تأخر عن دفع أجرة شهر نيسان من عام 2005 المستحق الدفع فإنّ جميع الأقساط الباقية من سنة 2005 مستحقة الأداء بالرغم من قيام المدعى عليه بدفع أجرة شهر نيسان وأنّ مطالبة المدعي في دعواه بفسخ العقد لا يؤثر على استحقاق جميع الأقساط الباقية .. “.

صاحب الشرف الرفيع،،،
لقد قررت محكمة التمييز الموقرة في قرارها رقم (2586/1999) تاريخ 8/7/1999 بأنه : “اذا تضمن البند السادس من عقد الايجار انه اذا تاخر المستاجر عن دفع قسط من الاقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح جميع الاقساط مستحقة هو شرط غير مخالف للنظام العام او ممنوع قانونا وهو ملزم لطرفي العقد ونافذ بحق من يخالفه والمجادلة في ذلك غير قائمة على اسس سليمة .” ، كما قررت في قرارها رقم (214/1998) أنه :” من الرجوع الى الشرط السادس من عقد الايجار نجد انه ينص على انه ( اذا امتنع او تاخر المستاجر عن دفع قسط من الاقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح جميع الاقساط الاخرى مستحقة الاداء حالا … ) وحيث ان هذا الشرط الذي ورد ضمن شروط عقد الايجار الموقع بين الطرفين هو شرط اتفاقي صحيح ومشروع وغير مخالف للنظام العام فيكون والحالة هذه ملزما للموقعين عليه وواجب التطبيق عند توافر اسبابه . “

رابعاً: في تطبيق القانون على الوقائع
صاحب الشرف الرفيع،،،
يتضح لعدالة محكمتكم الموقرة من تطبيق القانون على الوقائع أن المدعى عليه قد أمعن في تكراره للتأخر في الوفاء بالتزامه خلافاً لأحكام المادة السادسة من العقد موضوع الدعوى أربعاً وثلاثين مرةً طيلة خمس سنواتٍ وفقاً لما هو ثابتٌ في ملف الدعوى ، كما يتضح لعدالة محكمتكم الموقرة أنه وبإنزال القانون على وقائع هذه الدعوى الثابتة فإن عقد الإيجار موضوعها يغدو مستوجباً الفسخ سنداً لمطالبة المدعي وبما يتّفق مع القانون وفقاً لما ذكر سابقاً وتلاشياً للحشو والتكرار.

خامساً : الطلبات
صاحب الشرف الرفيع ،،،
سنداً لما تقدم ذكره ولما تراه محكمتكم الموقرة من أسباب ،ألتمس من عدالة محكمتكم الموقرة الحكم بفسخ عقد الإيجار موضوع هذه الدعوى وإلزام المدعى عليه بإخلاء المأجور موضوع العقد وتسليمه للمدعين خالياً من الشواغل ، وتكبيده الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

مقدما الاحترام ،،
وكيل المدعين

نموذج مرافعة مدع في دعوى فسخ عقد ايجار.