من الاحق بالحماية في حالة تعدد البيوع على ذات العين وأيهما يكون باطلاً ؟
العديد من المشكلات والأزمات التى تنشأ بين البائع والمشترى فى مجال سوق العقارات، وبالأخص فى حالة اكتشاف المشترى أن الشقة أو العين التى قام بشرائها من البائع قد بيعت لشخص أو عدد من الأشخاص، ليتفاجأ أنه أمام عملية نصب .
ماذا تفعل حال شراء شقة سبق للمالك بيعها لآخرين؟
والسؤال الذى يطرح نفسه هنا.. ما الذى يجب على الإنسان فعله إذا وجد نفسه فى مواجهة شخص لا يعرفه، أو مجموعة أشخاص اشتروا جميعاً نفس الشقة، ما الإجراء السليم فى هذه الحالة، ولمن تثبت ملكية الشقة؟ أو بمعنى أدق من الأحق بالحماية فى حالة تعدد البيوع على ذات العين وأيهما يكون باطلا-وكيفية معرفة حقيقة وصحة العقد الأسبق فى التاريخ المعطى للعقدين، وما دور محكمة النقض فى التصدى لتلك الأزمات – بحسب الخبير القانونى والمحامى معتز المهدى.
فى البداية – يجب أن نعلم أن الملكية لا تنتقل بشكل أو بأخر إلا بتسجيل عقد البيع المبرم بين المتعاقدين، سواء كان هذا فى مواجهة الغير أو فيما بين المتعاقدين أنفسهم، إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، وهنا يجب أن نفرق بين تعادل سندات المشترين لعقار واحد بأن يكون كلا منهما عقود ابتدائية وبين أن يكون أحدهما مسجلا، وبين إذا كان البائع لهما المالك فعلا أم غير المالك:
سيناريوهات فى عمليات النصب
1- فإذا كان عقد شراء كل منهما ابتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها ذلك العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده الطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 11/5/2014.
2-أما إذا كان أحدهما سجل عقده فيكون من قام بالتسجيل أولا هو الأحق بالعقار إلى حين ثبوت مدى صحة عقده من عدمه.
وفى هذا الشأن – قضت محكمة النقض: “أن مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى، وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق، ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين فى شأن عقار واحد على أساس الأسبقية فى الشهر ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله، طبقا للطعن رقم 13544 لسنة 81 جلسة 26/12/2013.
3- أما إذا اختلف البائعون إلى المشترين المتزاحمين فإنه لا يكون هناك محل لإعمال قاعدة الأسبقية فى التسجيل إنما تكون العبرة بتحديد المالك الحقيقى من بين البائعين المتعددين للمبيع، إذ يصح العقد الصادر منه وتهدر باقى العقود لعدم نفاذها فى حقه وحق المشترى منه، إذ أن التسجيل وحده لا يكفى لنقل الملكية إنما شرط ذلك أن يكون البائع مالكا للعين المبيعة، ومن ثم يفضل المشترى من المالك على المشترى من غير مالك ولو كان الأول لاحقا فى التسجيل أو لم يسجل عقده أصلاً، طبقا للطعن رقم 156 لسنة 63 جلسة 20/4/2000 س 51 ع 1 ص 608 ق 109.
لكن ما هى الكيفية التى يتم بها معرفة العقد الأسبق فى التاريخ فقد يعطى المتعاقدين تاريخ غير حقيقى للعقد؟
-الأصل أن التعرف على العقد الأسبق فى التاريخ يكون بالتاريخ المعطى للعقد فى حالة عدم المنازعة فى صحته، ولا يغير من ذلك عدم إثبات تاريخ هذا العقد.
-إلا أنه فى حالة المنازعة على التاريخ المعطى للعقد فإن التعرف على العقد الأسبق فى التاريخ يكون بثبوت تاريخه فى الشهر العقارى من خلال التقدم بطلب الشهر أو فى أى ورقة رسمية أو أى حالة من الحالات المنصوص عليها بالمادة 15 من قانون الاثبات
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:
المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما له ابتدائياً فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له فى ذلك، وذلك طبقا للطعن رقم 15901 لسنة 82 جلسة 2014/05/11.
حكم آخر
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه إذ لم يسجل المشتريان لعقار واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، الطعن رقم 2092 لسنة 49 ق جلسة 1990/12/13 لسنة 41.
كتب/ علاء رضوان