صيغة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية

صيغة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية.

الديباجة: …

بموجب عقد إيجار مؤرخ في …… يستأجر المعلن إليه من الطالب بصفته ما هو الدكان الكائن بالعقار رقم …. وذلك لقاء أجرة شهرية قدرها ….. إلا أن المعلن إليه – رغم تسلمه وانتفاعه بالعين المؤجرة – لم امتنع بدون مسوغ قانوني عن سداد أجرتها اعتباراً من ….. وحتى تاريخه، حتى ترصد في ذمته مبلغاً وقدره …..

وإذ قام الطالب بصفته بتوجيه إنذار رسمي للمعلن إليه على يد محضر في …. نبه عليه فيه بضرورة سداد الأجرة المستحقة على الدكان استئجاره طبقاً للقانون، إلا أن هذا الإنذار لم يحرك لدى المعلن إليه ساكناً.

لما كان ذلك، وكان من المقرر قانوناً، وعلى ما نصت عليه المادة 147 من القانون المدني، أن: “العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون”.

كما نُص في البند ………… من عقد الإيجار المبرم بين الطالب والمعلن إليه عن الدكان محل التداعي، على أنه: “إذا تأخر المستأجر عن دفع في مواعيد المحددة لو لمدة قسط واحد فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف الرسمية أو غير الرسمية التي تلزم فيها إن أقيمت دعوى عليه، وله الحق أيضاً في أن يفسخ العقد الإجارة حالاً بدون ملزومية عليه بأن يتحصل على هذا الفسخ بحكم قضائي وبدون إجراءات رسمية ما خلا تنبيه يعطى بأن يخلي المحل ولا يجوز للمستأجر مطلقاً أن يرتكن ويحتج بالتجديد أو بإلغاء التنبيه المذكور آنفاً بل مشروطة أن المستأجر متنازل من الآن عن جميع هذه الاحتجاجات تنازلاً بيناً صريحاً”.

كما تنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:-
أ- …..
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه …”.

ولما كان من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: “النص فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: … إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر”، يدل على أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة فى ذمته هو شرط أساسي لقبول طلب المؤجر إخلاء العين المؤجرة بسبب التأخير فى سدادها يستوي فى ذلك أن يتقدم المؤجر بهذا الطلب فى دعوى أصلية يرفعها ضد المستأجر أو يتقدم به فى صورة طلب عارض من المدعى عليه طالما أن التكليف سابق على طلب الإخلاء بخمسة عشر يوماً”.

(نقض مدني في الطعن رقم 878 لسنة 54 قضائية – جلسة 1/1/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 60 – فقرة 4).

وعليه، فقد قام الطالب بصفته بتكليف المعلن إليه (مستأجر عين التداعي) قانوناً بإنذار رسمي على يد محضر رقم …… محضري ….. ومعلن قانوناً له بتاريخ ……. بضرورة المبادرة إلى سداد القيمة الإيجارية المستحقة والمتأخرة عليه (مع كافة ملحقاتها)، إلا أن المستأجر أصر دوماً على عدم الوفاء بالأجرة المتأخرة والمستحقة عليه (وكافة ملحقاتها)، سواء خلال المواعيد القانونية المذكورة في الإنذار أو بعدها.

لما كان ذلك، وكان من المقرر في قضاء محكمة النقض أن: “النص فى المادة 558 من التقنين المدني يدل على أن عقد الإيجار من عقود المعارضة تتقابل فيه الالتزامات بين طرفيه، والأجرة فيه – وعلى ما جاء بمذكرة المشروع التمهيدي – تقابل مدة الانتفاع فلا يستحق المؤجر الأجرة إلا إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد القانوني لمدة غير محددة ويتعلق ذلك بالنظام العام، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء المكان المؤجر فى الحالات التى نص عليها القانون على سبيل الحصر، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوى، وتتحقق من توافره، وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه،

ولما كان النص فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الذى تخضع له واقعة النزاع للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر “إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك …” يدل على أن مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر، ويرجع فى بيانها للقانون الذى يحددها، أما أساس الالتزام بها ومداه، فتحكمه القواعد العامة، التى تقضى بأن الأجرة مقابل الانتفاع، إعمالاً لأحكام المادة 558 من القانون المدني، فإذا ثبت أن المؤجر مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولم يقم الأخير بسدادها، وجب الحكم بالإخلاء، وعلى العكس وبطريق اللزوم، إذا حال المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة، فلا تكون هناك أجرة مستحقة، ولا يحق للمؤجر طلب الإخلاء”.

(نقض مدني في الطعن رقم 982 لسنة 55 قضائية – جلسة 29/5/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الأول – صـ 627 – فقرة 2).

كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: “نص المادة 31/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن قبلها المادة 23/2 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981) يدل على – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع رتب للمؤجر الحق فى إخلاء المستأجر بمجرد انقضاء خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسداد الأجرة المستحقة دون الوفاء بها”.

(نقض مدني في الطعن رقم 597 لسنة 48 قضائية – جلسة 12/5/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 1156 – فقرة 5).

وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان الثابت بالأوراق أن مستأجر عين التداعي قد تسلمها وانتفع بها ورغم ذلك لم يقم بسداد أجرتها على الرغم من تكليفه بذلك قانوناً، الأمر الذي يتعين معه القضاء بالإخلاء لعدم سداد الأجرة (وملحقاتها)، مع تسليم عين التداعي للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.

التكليف: …

هذا، والله أعلى وأعلم،

نموذج دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية.

اترك تعليقاً