صيغة صحيفة دعوى فرعية بالطرد للغصب.
إنه في يوم …….الموافق ………/ ………/2012م – في تمام الساعة: …….
بناء على طلب السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته. وموطنه القانوني: “مركز إدارة الهيئة الرئيسي”، الكائن بالعقار 109 بشارع التحرير – ميدان الدقي – قسم الدقي – بالجيزة. ومحله المختار: “إدارة قضايا الهيئة” الكائن بالعقار رقم 7 “أ” بشارع يوسف نجيب، بالعتبة، قسم الموسكي، بالقاهرة.
أنا ….. محضر محكمة ……….. الجزئية، انتقلت وأعلنت كل من:
ورثة/ فؤاد *****، وهم:
1- السيد/ أحمد *******. مُخاطباً مع: ……
2- السيد/ محمود ********. مُخاطباً مع: …….
“ويعلنا بالمحل رقم 146 بشارع المعز لدين الله الفاطمي – تابع دائرة قسم الجمالية – بمحافظة القاهرة”.
“وأعلنتهما بالآتي”
* أقام المعلن إليهما الدعوى رقم 637 لسنة 2011 إيجارات كلي جنوب القاهرة ضد الطالب بصفته وآخرين، بموجب صحيفة، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 5/6/2011، طلبا في ختامها الحكم لهما بثبوت العلاقة الإيجارية بينهما وبين الأوقاف عن محل التداعي (الكائن بالعقار رقم 146 بشارع المعز لدين الله الفاطمي، بالجمالية، بالقاهرة) والتابع لجهة وقف/ القبرصي، بزعم أن المستأجرة الأصلية له قد تنازلت عنه لوالد المعلن إليهما في غضون عام 1954 ومن ثم زعما امتداد عقد الإيجار للمعلن إليهما بعد وفاة مورثهما، كما طلبا إلزام الأوقاف بتحرير عقد إيجار لهما عن محل التداعي بذات الشروط والقيمة الايجارية الواردة في عقد الإيجار الأصلي مع المستأجرة الأصلية، وذلك كله بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
وقال المعلن إليهما شرحاً لدعواهما المذكورة أن محل التداعي كان مؤجراً من/ وزارة الأوقاف (التي حلت محلها هيئة الأوقاف المصرية بموجب قانون إنشاء هيئة الأوقاف المصرية بالقانون رقم 80 لسنة 1971) إلى السيدة/ فاطمة محمد عبده (المستأجرة الأصلية) التي قامت بالتنازل عنه لوالدهما الذي توفي في عام 1993 وزعما أن عقد إيجار محل التداعي امتد لهما، وإذ لم تعتد الأوقاف بصحة وجودهما في محل التداعي فأقاما دعواهما المذكورة بغية القضاء لهما بطلباتهما سالفة الذكر.
وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، وبجلسة 17/3/2012 قدم الحاضر عن الطالب بصفته مذكرة بدفاعه ضمنها دعواه الفرعية ضد المدعين أصلياً (المعلن إليهما)، فقررت عدالة المحكمة الموقرة تأجيل نظر الدعوى لجلسة 5/5/2012م للإعلان بالدعوى الفرعية ولسداد الرسم.
لما كان ما تقدم، وكان المعلن إليهما يزعمان أن المستأجرة الأصلية قد تنازلت لوالدهما عن عين التداعي في غضون عام 1953 – أي أثناء سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 وقبل سريان القانون رقم 52 لسنة 1969 – وكلا القانونين سالفي الذكر قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، ومن ثم يتعين – وفق صحيح القانون – الاحتكام إلى القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً (للمستأجر الأصلي) بقوة القانون الاستثنائي. (لطفاً، المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – طبعة نادي القضاة – بند رقم 23 – صـ 143. ونقض مدني في الطعن رقم 1275 لسنة 48 قضائية – جلسة 5/12/1979).
لما كان ذلك، وكان من المقرر في القانون المدني (الشريعة العامة) – وفقاً لنص المادة 593 مدني – أن: “للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك”.
ولكن لا يتحتم أن يكون الشرط المانع مذكوراً صراحة في عقد الإيجار، بل يجوز استخلاصه ضمناً من الظروف الملابسة. وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 593 من القانون المدني يتضمن عبارة في هذا المعنى تجري على الوجه الآتي: “وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف”، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ “اكتفاء بالقواعد العامة”.(مجموعة الأعمال التحضيرية – الجزء الرابع – صـ 558 : 560).
لما كان ذلك، وكان عقد إيجار المستأجرة الأصلية لعين التداعي قد نص على حظر ومنع التنازل عن تلك العين للغير أو تأجيرها من الباطن بدون موافقة كتابية صريحة من الأوقاف المالكة المؤجرة قبل إجراء ذلك التصرف، وفي حالة إخلال المستأجرة الأصلية بذلك الالتزام فإنه يحق للأوقاف فسخ العقد واعتباره مفسوخاً من تلقاء نفسه تطبيقاً للشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار. ومن ثم تكون الدعوى الأصلية قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض.
ومن جهة أخرى، وفضلاً عما تقدم، فإنه لما كان الثابت بالأوراق – وبإقرار المعلن إليهما – نفسيهما، أن المستأجرة الأصلية قد تنازلت عن محل التداعي لوالدهما رحمه الله، إلا إنها لم تُعلن الأوقاف بذلك التنازل، ولم تقبل به الأوقاف في أي وقت، ومن ثم فإن قيام المستأجرة الأصلية بالتنازل عن محل التداعي، هذا التنازل يكون غير نافذ في حق الأوقاف المالكة المؤجرة والتي لم تعلن به رسمياً ولم تقبل به.
حيث إنه من المقرر قانوناً، وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض، أن: “الخلف الخاص هو من تلقى من سلفه شيئاً سواء كان هذا الشيء حقاً عينياً أو حقاً شخصياً أو يتلقى حقاً عينياً على هذا الشيء. أما من يترتب له ابتداء حق شخصي في ذمة شخص آخر فلا يكون خلفاً خاصاً له بل يكون دائناً. فالمُستأجر ليس بخلف للمُؤجر بل هو دائن له، إنما خلف المُستأجر الأصلي هو المُتنازل إليه عن الإيجار، ولما كان التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فإنه لذلك يجب خضوعه من حيث صحته ونفاذه للقواعد العامة التي تحكم هذين التصرفين فلا ينفذ التنازل عن الإيجار كحوالة حق في حق المُؤجر إلا من وقت إعلانه بالتنازل أو قبوله له – المادة 305 من القانون المدني – ولا ينفذ كحوالة دين في حق الدائن إلا إذا أقرها – المادة 316/1 من القانون المدني”. (نقض مدني في الطعن رقم 5 لسنة 44 قضائية – جلسة 2/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 61).
كما تواتر قضاء النقض على أن: “التنازل عن الإيجار هو حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المُستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فيتعين إتباع الإجراءات التي تخضع لها الحوالة في القانون المدني في نطاق الحدود التي لا تتعارض مع التنظيم التشريعي لعقد الإيجار، فلا يصير النزول نافذاً في حق المُؤجر وفق المادة 305 من القانون المدني إلا من وقت إعلانه به أو من وقت قبوله له”. (نقض مدني في الطعن رقم 598 لسنة 44 قضائية – جلسة 21/6/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 1510).
ومن ثم فمادامت المستأجرة الأصلية لم تعلن الأوقاف بهذا التنازل، ولم تقبل الأوقاف بذلك التنازل، ومن ثم فإن تنازل المستأجرة الأصلية عن محل التداعي للمعلن إليهما، لا ينفذ في حق الأوقاف المالكة المؤجرة.
لما كان ما تقدم، وكان وضع يد المدعيان في الدعوى الأصلية على محل التداعي بلا سند قانوني صحيح ومعتبر ونافذ في حق الأوقاف، ومن ثم يعد وضع يدهما على محل التداعي هو وضع يد غاصب يتعين رفعه.
حيث إن الأصل – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – هو: “خلوص المكان لمالكه، فيكفي المُدعي إثباتاً لواقعة الغصب التي يُقيم عليها دعواه أن يُقيم الدليل على وجود المُدعى عليه في العين محل النزاع المملوكة له، لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المُدعى عليه بوصفه مُدعين خلاف الأصل وليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك”. (نقض مدني في الطعن رقم 133 لسنة 55 قضائية – جلسة 14/12/1989. وفي الطعن رقم 1933 لسنة 49 قضائية – جلسة 14/2/1985).
ومن ثم فيكفي هيئة الأوقاف المصرية إثبات وجود المعلن إليهما في محل التداعي، وهذا ثابت بإقرارهما في صحيفة افتتاح الدعوى الأصلية، فينتقل عبء الإثبات إلى عاتق المعلن إليهما ليثبتا أن وجودهما بعين التداعي إنما يستند إلى سبب قانوني يبرره، على أن يكون نافذاً في حق هيئة الأوقاف المصرية المدعية فرعياً، وهو ما لا يتحقق في حالة دعوانا الماثلة.
كما إنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته لا يكسب الحق في البقاء فيه، ذلك أن مجرد انقضاء فترة من الزمن على حيازة الغاصب لا تلزم المالك بتأجير ذلك المكان لمن شغله”. (نقض مدني في الطعن رقم 2041 لسنة 51 قضائية – جلسة 14/5/1987).
وعلى ذلك فشغل المعلن إليهما لعين التداعي، لفترة زمنية مهما طالت، لا يكسبهما حقاً ولا يلزم جهة الوقف المالكة بتأجير تلك العين له.
كما أنه من المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “استناد واضع اليد إلى كونه مُستأجراً لعين النزاع غير كاف لنفي غصبه لها. وجوب التحقق من قيام عقد الإيجار بأركانه وأطرافه لاعتبار وضع اليد بسبب قانوني. فلا يكفي مجرد القول بأن واضع اليد مستأجراً لعين النزاع، لنفي أنه غاصب لها، دون التثبت من قيام عقد الإيجار بإرادة طرفيه وتاريخه وتعيين العين المؤجرة وأجرتها القانونية ومدة العقد حتى يكون وضع اليد بسبب قانوني صحيح”. (نقض مدني في الطعن رقم 7794 لسنة 66 قضائية – جلسة 9/6/2003).
ومن ثم، فطالما لم يثبت – ولن يثبت بأي دليل معتبر قانوناً – قيام عقد إيجار بإرادة طرفيه وتاريخه وتعيين العين المؤجرة وأجرتها القانونية ومدة العقد – في حال دعوانا الماثلة – فلا يكون وضع يد المعلن إليهما على عين التداعي بسبب قانوني صحيح، أي غصباً لعين التداعي، وتكون الدعوى الفرعية المقامة من هيئة الأوقاف المصرية قد صادفت حقيقة الواقع وصحيح القانون خليقة بالقبول.
لكل ما تقدم، ولما ستبديه هيئة الأوقاف المصرية من أوجه دفاع ودفوع أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاتها الشفوية ومذكراتها المكتوبة، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد..
“وبناء عليه”
أنا المحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليها، وأعلنتها، وسلمت لكل واحد منها صورة من هذه الصحيفة، وكلفتهما بالحضور أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بشارع بيرم التونسي – زينهم – بالقاهرة، وذلك أمام الدائرة (33) إيجارات كلي، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة من صباح يوم السبت الموافق 5/5/2012م، ليسمع المعلن إليهم الحكم ضدهم بما يلي:
أ) في الدعوى الأصلية:
أولاً- بصفة أصلية:
1- بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة لمدير منطقة أوقاف القاهرة (المدعى عليه الثالث بصفته).
2- وبسقوط حق المدعيان في الدعوى بالتقادم الطويل.
ثانياً – وبصفة احتياطية: برفض الدعوى.
وفي جميع الأحوال: وبإلزام المدعيان أصلياً بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
ب) في الدعوى الفرعية:
“بطرد المعلن إليهما من محل التداعي، وإخلائهما منها، وإلزامهما بردها وتسليمها للطالب بصفته، بالحالة الحسنة التي كانت عليها عند شغلهما لها وعلى أن تكون خاليةً من الأشياء والأشخاص، مع إلزام المعلن إليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة”.
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،
ولأجل العلم .
نموذج صحيفة دعوى فرعية بالطرد للغصب.