صيغة عقد بيع عقار وفقاً لقانون دولة الكويت

صيغة عقد بيع عقار وفقاً لقانون دولة الكويت.

إنـه فـي يــوم ………….. الموافق ………../ ………../2016م
بمدينة الكويت، تحـرر هـذا العقـد فيما بيـن كـلٍّ من:

(1) السيد\…………… – ………… الجنسية – بطاقة مدنية رقم: (……..).
وعنوانه: ……. .
هاتف رقم: (…………..).
ويُشار إليه في هذا العقد بـ …………… (الطرف الأول – البائعة)

(2) السيد/ …….. – …………. الجنسية – بطاقة مدنية رقم: (…………..).
وعنوانه: ………….
هاتف رقم: (………).
ويُشار إليه في هذا العقد بـ …….. (الطرف الثاني – المشتري)

وقد أقرَّ الطرفان بأهليتيهما القانونية للتعاقد والتصرف وبخلوِّ إرادتيهما من العيوب المبطلة للتصرفات، واتفقا على ما يلي:

} التمهيــــد {
حيث إن الطرف الأول مخول وموكل من مالك العقار، السيد/ ……….. ، في التصرف وبيع العقار الكائن في: …….. منطقة ……. ، القطعة رقم ………….. ، قسيمة رقم ……. ، من المخطط رقم …… ومساحة الأرض الإجمالية المقام عليها البناء (…………… متراً مربعاً) شاملة الفراغات المحيطة بالبناء حسب ما هو مبين بالمخططات. ويتكون البناء من عدد ……….. سرداب، وطابق أرضي، وعدد ….. طابقاً متكرراً – (يُشار اليه فيما بعد بالعقار).
حيث إن المالك يمتلك هذا العقار بموجب الوثيقة المسجلة برقم ………..، وقد فوض ووكل الطرف الأول في بيعه بموجب التفويض والتوكيل المرفق صورته بهذا العقد، ويقر الطرف الثاني باطلاعه عليهما وعلمه بهما علماً كاملاً عند التوقيع على هذا العقد. ويضمن الطرف الأول أي تعرض قانوني يخالف هذا العقد.
وحيث ان الطرف الاول يرغب في بيع العقار (بنظام الطوابق) وذلك لاستغلالها كمكاتب ومقرات إدارية وبحسب التراخيص الممنوحة بذلك الشأن من البلدية و/أو كافة الجهات الحكومية ذات العلاقة.
وحيث ان الطرف الثاني قد ابدى رغبته في شراء طابق من هذا العقار (يشار اليه فيما بعد بالطابق المبيع).
وقد وافق الطرف الأول على البيع له بشروط هذا العقد، وتنفيذاً لهذه الرغبة المشتركة بينهما فقد حرر هذا العقد واتفقا فيه الطرفان على البنود التالية:
} البنـــد الأول {
يعتبر التمهيد السابق جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد ومتمماً ومكملاً ومفسراً لجميع بنوده ونواقصه أينما وجدت.
} البنـــد الثاني {
باع الطرف الأول- بصفته وكيلاً عن/ ……. – إلي الطرف الثاني (القابل لذلك) ما هي: الطوابق أرقام ……. و ……… من العقار المحدد موقعه ومساحته بالتمهيد السابق وتبلغ مساحة الطابق ……….. حوالي ……… متراً مربعاً، والطابق ……. حوالي ……… متراً مربعاً، وبمساحة إجمالية حوالي ……… متراً مربعاً.
وتشمل هذه الطوابق المبيعة بموجب هذا العقد، حصة شائعة في الأجزاء المشتركة بحسب نسبة الطوابق إلى كامل مساحة البناء الفعلية الإجمالية المذكورة في التمهيد.
ومن المتفق عليه أن الأجزاء المشتركة التي يشمل البيع حصة شائعة فيها هي الأرض المقام عليها البناء، والأفنية والممرات الخارجية وأساسات البناء والأسقف والأعمدة المعدة لحملها والجدران الرئيسية كما هي موضحة بالمخططات الهندسية والمدخل والممرات الداخلية والسلالم والمصاعد والأماكن المخصصة لحراس المبنى والسطح الأعلى من البناء وكل أنواع الأنابيب والأجهزة خارج الأجزاء المفرزة والتي تعود منفعتها على جميع الملاك ما عدا المخصص منها لخدمة جزء مفرز من العقار وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.
} البنـــد الثالث {
من المتفق عليه بين الطرفين أن الطابق الأرضي -ما عدا المداخل والممرات والسلالم والمصاعد – بكافة مساحته وأجزاءه مملوك لـ …… ملكية خاصة خالصة دون غيره من ملاك الطوابق الأخرى، ومن ثم فلا يُعتبر الطابق الأرضي من ضمن الأجزاء المشتركة في العقار، و لـ …….. التصرف فيه تصرف المالك في ملكه دون منازع ودون أي قيد أو شرط.
} البنـــد الرابع {
يقر الطرف الثاني بأنه عاين موقع الأرض المقام عليها البناء ومساحتها، والطابق المبيع المعاينة الفعلية النافية لكل جهالة، كما أطلع على المخططات الهندسية الخاصة بالبناء ومواصفاتها الفنية، والواجهات الخارجية ومواصفاتها الهندسية، والأجزاء المشتركة، وكافة التجهيزات من كهرباء وتمديدات المياه ومصاعد وتكييف، وفقاً لما جاء بالمخططات الهندسية المعدة من قبل مكتب المهندس (………..) والصادر بها ترخيص البلدية رقم …….. بتاريخ ……… وأنها معلومة له عند شراء الطابق المبيع على أساسها.
} البنـــد الخامس {
من المتفق عليه بين الطرفين أن الطرف الأول يلتزم بتنفيذ الأعمال التالية في الطوابق المبيعة:
1) تشطيب المطابخ والحمامات والأجزاء الخارجية من الطوابق وفقاً للمواصفات الفنية المبينة بالمخططات الهندسية ومواصفات التشطيب المذكورة فيها.
2) مساح الطوابق من الداخل فقط.
3) تركيب النوافذ والتوصيلات اللازمة للمياه والصرف الصحي والكهرباء والتليفون وفقاً للمخططات الهندسية المذكورة بالبند السابق.
} البنـــد السادس {
من المتفق عليه بين الطرفين أن الطرف الثاني يتحمل وحده تشطيب الطوابق من الداخل بما في ذلك الأسقف الصناعية والقواطع والتمديدات الداخلية بكافة أنواعها وتجهيز وحدات الإطفاء طبقاً لتعليمات إدارة الإطفاء.
وعليه أن يقوم بذلك على مسئوليته وعلى نفقته الخاصة.
} البنـــد السابع {
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره -/………… د.ك. (فقط …….. ديناراً كويتياً لا غير) يسدد من قبل الطرف الثاني وذلك على الدفعات التالية:
1) الدفعة الأولى وقدرها -/………….. د.ك. (فقط ……….. ديناراً كويتياً لا غير)، تم سدادها بتاريخ توقيع هذا العقد، وذلك بشيك مصرفي مصدق بقيمة -/…………. د.ك مسحوباً على بنك ………. لأمر الطرف الأول.
2) الدفعة الثانية وقدرها -/…………… د.ك. (فقط … ديناراً كويتياً لا غير)، تستحق في تاريخ ………….
3) الدفعة الثالثة وقدرها -/…………… د.ك. (فقط ……. ديناراً كويتياً لا غير)، تستحق في تاريخ ………
4) الدفعة الرابعة وقدرها -/…………. د.ك. (فقط …… ديناراً كويتياً لا غير)، تستحق في تاريخ ……..
5) الدفعة الخامسة وقدرها -/………. د.ك. (فقط …….. ديناراً كويتياً لا غير)، تستحق في تاريخ …………..
6) الدفعة الأخيرة وقدرها -/…………. د.ك. (فقط …. ديناراً كويتياً لا غير)، تستحق في تاريخ ……………………
} البنـــد الثامن {
من المتفق عليه بكل وضوح – وبقبول كامل من الطرف الثاني – أنه في حالة تأخر الطرف الثاني عن سداد أي من الدفعات اللاحقة للدفعة الأولى في مدة أقصاها ….. يوم من تواريخها المحددة للسداد والموضحة في البند السابع، فإن ذلك يترتب عليه اعتبار هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه، ودون حاجة إلى تنبيه أو إعذار ودون اتخاذ أي إجراء قانوني أو قضائي أياً كان.
وفي هذه الحالة من المتفق عليه بكل وضوح بين الطرفين ـ يحتفظ الطرف الأول بنسبة 20% من إجمالي ثمن المبيع باعتباره تعويضاً اتفاقياً ونهائياَ لا يخضع لرقابة القضاء عن الضرر الذي لحق بالطرف الأول نتيجة لفسخ العقد.
} البنـــد التاسع {
­اتفق الطرفان على أن يقوم الطرف الأول بتسليم الطرف الثاني الطوابق المبيعة في ……/………/…. 20م، وفي حالة لم يتمكن الطرف الأول لأي سبب كان تسليم الطوابق إلى الطرف الثاني بالتاريخ المذكور آنفاً، يمنح الطرف الأول تلقائياً فترة سماح إضافية تنتهي بتاريخ ………..
} البنـــد العاشر {
على الطرف الثاني بعد تسلمه للطوابق المبيعة أن يقوم على الفور بالقيام بما يلزم لاستكمال تشطيبها من الداخل وإجراء التحسينات اللازمة لها بالكيفية التي يراها محققة للغرض الذي اشتراه من أجله، كل ذلك على نفقته الخاصة.
وليس له الحق في مطالبة الطرف الأول بشيء من هذه النفقات أو التشطيبات أو التحسينات التي قام بها نفاذا لهذا الالتزام.
ويلتزم الطرف الثاني في عمل كل ذلك وعلى مسؤوليته الخاصة وحده، دون اي مسؤولية على عاتق الطرف الاول في ذلك، بما فيها ما يلي:
أ ـ مراعاة قواعد السلامة والاشتراطات الهندسية الخاصة بتأمين البناء وعدم تعريضه للخطر.
ب- عدم إجراء أية تغييرات أو فتحات في هيكل البناء، أو في أعمدته أو في هيكله الخارجي أو أسقفه أو جدرانه الرئيسية.
ج ـ الحفاظ على الشكل الخارجي للبناء وعدم تغييره أو تغيير لونه.
د ـ مراعاة حقوق الملاك الآخرين في استعمالهم للأجزاء المشتركة، وعدم إعاقتهم عن ذلك أثناء الاستعمال أو القيام بأعمال إعداد المبيع للاستعمال، ويتحمل الطرف الثاني وحده المسؤولية عن ذلك.
هـ-الإقرار بعدم المساس بالأجهزة الداخلية المشتركة وتنظيف تلك الأجزاء وإعادتها لما كانت عليه إذا ما طالتها آثار العمل أثناء إعداد المبيع للاستعمال، كل ذلك على نفقة الطرف الثاني الخاصة.
و -الامتناع عن وضع الإعلانات على الواجهات الخارجية والالتزام بوضع الإعلان على لوحة الإعلان داخل العقار فقط في المساحة المخصصة من قبل الطرف الأول وتجهيز وحدات الإطفاء طبقاً لتعليمات إدارة الإطفاء.
} البنـــد الحادي عشر {
يلتزم الطرف الثاني بالغرض الذي خصص له العقار المباع وهو استخدامه كمكاتب ومقرات إدارية، وليس له الخروج عن ذلك.
وإذا أراد التصرف في الطابق المبيع، فيجب أن يتضمن تصرفه وتعاقده النص صراحة على هذا الالتزام ووجوب احترامه من قبل المتصرف إليه.
} البنـــد الثاني عشر {
بعد سداد كامل الثمن المشار إليه في البند السابع من هذا العقد – وليس قبل ذلك – يكون للطرف الثاني الحق في التصرف بالطوابق المبيعة (الطابق المبيع) بأي نوع من التصرفات.
كما أن له أن يؤجره بشرط موافقة شركة الإدارة خطياً على الشخص المتصرف إليه أو المستأجر، وبشرط أن يلتزم المتصرف إليه أو المستأجر خطياً ودون أي قيد أو شرط بكافة بنود هذا العقد دون استثناء. ويضمن الطرف الثاني ذلك خطياً، ويكون مسؤولاً ضامناً متضامناً مع المتصرف إليه أو المستأجر في تعويض أية أضرار تصيب الطرف الأول وسائر الملاك.
} البنـــد الثالث عشر {
يتعهد الطرف الأول – بعد أن يقوم الطرف الثاني بسداد كامل الثمن – باتخاذ ما يلزم بغية تسجيل ملكية الطوابق المبيعة للطرف الثاني، وأن يزوده بنسخة من سند ملكية الطوابق، على أن يتحمل الطرف الثاني كل ما يتطلبه التسجيل من رسوم أو نفقات.
فإذا تعذر نقل ملكية المبيع للطرف الثاني لأي سبب قانوني يتعلق بالطرف الثاني، فإن الطرف الأول في هذه الحالة لا يعتبر مُخلاً بالتزامه بنقل الملكية، ويبقى الطرف الثاني مالكاً للطابق بموجب هذا العقد، وفي هذه الحالة يتعهد الطرف الثاني بعمل ما يلزم حيث أمكن لإزالة السبب أو العائق الذي يحول دون تسجيل الطوابق على اسمه، فإن استحال عليه ذلك لسبب لا يرجع إلى الطرف الأول، اعتبرت جميع المبالغ المسددة من الطرف الثاني حقاً خالصاً للطرف الأول لا يجوز المطالبة باستردادها بأي وجه من الوجوه.
} البنـــد الرابع عشر {
يتحمل الطرف الثاني وحده – في استعماله للطوابق المبيعة – كل الالتزامات التي تفرضها القوانين واللوائح الكويتية ونظام حسن الانتفاع بالمبنى وإدارته، ويكون هو المسؤول وحده عن ذلك.
} البنـــد الخامس عشر {
نظراً للطبيعة الخاصة للعقار موضوع العقد، ورغبة كل من الطرفين ضمان استمرارية المشروع في توفير الخدمات المختلفة لمشتري تلك الطوابق على نحو يكفل سلامة كافة المرافق والأجزاء المشتركة للعقار، من توفير خدمة الحراسة والأمن والنظافة والمصاعد ووحدات التكييف إلى غير ذلك مما يستلزمه المحافظة على حسن استغلال الطوابق بانتظام، فإن الطرف الثاني يقر ويقبل استناداً للمادة 853 من القانون المدني الموافقة على نظام حق الانتفاع بالعقار وإدارته من أجل ضمان انتفاع جميع الملاك بملكيتهم الانتفاع الأمثل ودون تعريض حقوقهم للانتقاص.
وهذا النظام يقوم على أساس قيام مالك كامل العقار أو من يعينه لذلك بإدارة العقار والمرافق المشتركة والخدمات المشتركة، وصيانة المرافق والخدمات المشتركة وحراسة العقار، بما يعود على ملاكه بحسن الانتفاع بأملاكهم.
وتعتبر البنود من السابع عشر إلى الثالث والعشرون وكافة البنود الأخرى المتعلقة بحسن الانتفاع بالعقار، بالإضافة الى البنود ذات العلاقة باتفاقية الادارة، جزءاً لا يتجزأ من هذا النظام.
} البنـــد السادس عشر {
يعتبر الشرط الوارد بالبند السادس عشر، أي شرط ايلاء إدارة المبنى إلى الطرف الأول أو من يعينه هذا الأخير، شرط جوهري لقيام الطرف الأول بالتعاقد مع الطرف الثاني لبيع الطابق محله ويعتبر هذا الشرط شرطاً من شروط هذا البيع ولازماً لسريانه.
وإن أي إخلال بهذا الشرط وبنوده يعتبر إخلال بعقد البيع يخول معه الطرف الأول الرجوع بالتعويض المناسب على الطرف الثاني أو إلزامه بتنفيذ الشرط مع التعويض الجابر للضرر.
كما ويحق لملاك الطوابق بأغلبية الثلثين تعديل ووضع نظام لضمان حسن حق الانتفاع بالعقار وإدارته وفقاً للمادة 853 من القانون المدني.
} البنـــد السابع عشر {
يلتزم الطرف الثاني بإتباع القواعد التي يضعها الطرف الأول لإدارة وصيانة هذا العقار وعدم المنازعة فيها، ما لم تكن مخالفة لقواعد القوانين وأنظمة البلدية والسلامة.
وفي هذا الشأن فإنه من المتفق عليه بين الطرفين أنه ليس للطرف الثاني حق الاعتراض على الطرف الأول فيما يتعلق في إدارته للعقار وصيانته، وبمن يستخدمهم لتلك الإدارة والالتزام بالتعليمات الصادرة من الطرف الأول لضمان حسن الانتفاع بالعقار لجميع الملاك.
} البنـــد الثامن عشر {
من المتفق عليه بين الطرفين المتعاقدين أن الإدارة والصيانة وأعمالها المشار إليها في البند اللاحق لا تشمل الإصلاحات أو الترميمات الجوهرية التي تتطلبها تلفيات غير مألوفة أو حوادث طارئة أو قوة قاهرة أو بأخطاء من بعض الملاك أو ما يظهره تشغيل المبنى من تلفيات غير عادية، فهذه يتحملها الملاك جميعا إلا ما نتج منها من مالك بعينه فيتحملها وحده.
ومن المتفق عليه أن تقرير إجراء أية ترميمات أو إصلاحات وتنفيذها يملكه الطرف الاول وليس للطرف الثاني الحق في الاعتراض على ذلك أو الامتناع عن الوفاء بنصيبه كما تقدره شركة الإدارة. هذا مع الأخذ بعين الاعتبار ما تنص عليه القوانين من الضمانات لمشترى العقار (الطرف الثاني) والضمانات الممنوحة من موردي الأجهزة والمواد من المقاولين وغيرهم.
} البنـــد التاسع عشر {
يقوم الطرف الأول بواسطة موظفيه أو عن طريق الاستعانة بالشركات والمؤسسات المتخصصة بكافة أعمال إدارة وتشغيل وصيانة العقار وعلى وجه الخصوص الأعمال التالية:
1) أعمال الصيانة اليومية المستعجلة والتي تشمل الأعمال الصحية والكهربائية والمدنية.
2) كافة الأعمال الصيانة الاعتيادية المطلوبة ضمن حدود المبنى بحيث لا تشمل هذه الأعمال إجراء أية إضافات أو تغييرات شاملة في المباني أو تنفيذ أعمال إنشائية فيها.
3) أعمال الحراسة لمداخل ومخارج المجمع على مدار 24 ساعة.
4) متابعة أعمال النظافة في جميع الأجزاء المشتركة وتجميع القمامة ونقلها إلى الأماكن المصرح بها.
5) أعمال صيانة المصاعد الخاصة بالمجمع.
6) بوليصة تأمين المبنى.
وعلى الطرف الثاني تمكين عمال وموظفي الطرف الأول أو من يفوضه ومن يستعين بهم في دخول الوحدة لإدارة الأعمال آنفة الذكر في حالة الضرورة.
} البنـــد العشرون {
يلتزم الطرف الثاني بان يدفع حصته بنسبة ملكه فـي مقابـل أعمال الإدارة والصيانة (وفقاً للمادة 858 فقرة/أ من القانون المدني) لشركة الإدارة، تُدفع مقدماً كل ثلاثة أشهر، وتحسب على أساس التكاليف الفعلية السنوية التي يحددها الطرف الأول، مضافاً لها نظير أعمال الإدارة وأتعابها.
ولا يشمل هذا المبلغ تكاليف التغييرات والإضافات، على أن تلتزم شركة الإدارة بتزويد الملاك بنسخة من التكاليف الفعلية.
ويتحمل الطرف الثاني تكلفة قطع الغيار والأجهزة والتوصيلات والمواد التي يتم تركيبها أو استخدامها وكذلك الأجهزة والقطع التابعة لها إذا تم تغييرها.
} البنـــد الواحد والعشرون {
يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع المبلغ المتفق عليه نظير أعمال الإدارة والصيانة المشار إليها بالبند الحادي والعشرون بهذا العقد في اليوم الأول من فترة الثلاثة أشهر آنفة الذكر.
على أن يبدأ سريان سداد هذا المقابل بعد ثلاثة اشهر من إصدار كتاب صيرورة الطوابق المبيعة جاهزاً للتسليم المذكور في البند السابع.
} البنـــد الثاني والعشرون {
يقر الطرف الثاني بقبوله وإقراره لجميع العقود التي تبرمها شركة الإدارة مع الغير من أجل إدارة وصيانة وحراسة العقار.
} البنـــد الثالث والعشرون {
يقر كل من الطرفين بأنه ذو أهلية وصفة كاملة لإبرام وتنفيذ هذا العقد ويقر بأنه لا يخالف أحكام أي اتفاق أو عقد آخر يكون أي منهما طرفا فيه أو ملتزما به .
} البنـــد الرابع والعشرون {
في حالة إخفاق أي طرف من طرفي هذا العقد في تنفيذ أي من الالتزامات الملقاة على عاتقه الواردة في هذه الاتفاقية في أي وقت كان ، لن يؤثر ذلك على حق الطرف الآخر في طلب تنفيذ هذا الالتزام فيما بعد ولن يعتبر غض أحد طرفي هذا العقد عن إخفاق الطرف الآخر في تنفيذ أي من الالتزامات والشروط الواردة به تنازلا عن تنفيذ هذا الالتزام.
وفي حالة اعتبار أي من الشروط أو الالتزامات أو الحقوق الواردة في هذا العقد غير نافذة أو غير قانونية طبقاً للقانون الواجب التطبيق أو غير قابلة للتنفيذ فان ذلك لن يؤثر على بقاء باقي شروط العقد نافذة وعلى أطراف هذا العقد التفاوض بحسن نية للوصول إلى اتفاق بديل للالتزام الذي صار غير قانوني أو غير نافذ طبقا للقانون.
} البنـــد الخامس والعشرون {
تكون أحكام القوانين واللوائح والتشريعات والمراسيم السارية في دولة الكويت هي الواجبة التطبيق على هذا العقد.
وفي حالة نشوء نزاع أو خلاف يتصل بموضوع هذا العقد أو أي مستندات أو ملاحق أو تعديلات له وبصفة خاصة على سبيل المثال وليس الحصر قانونيته والتزامه ببنوده وتفسيره وتنفيذه والإخلال بالالتزامات الناشئة عنه يلجأ الطرفان إلى محاكم دولة الكويت المختصة.
} البنـــد السادس والعشرون {
يجوز تعديل أو تغيير أو تبديل أو تنقيح هذه الاتفاقية (بالحذف والإضافة) كتابياً فقط، على أن يكون التعديل الكتابي موقع عليه من طرفي هذا العقد، ولا يُعتد بأي تعديل غير موقع عليه من الطرفين.
} البنــــد السابع والعشرون {
كافة الإخطارات والمراسلات والإعلانات التي تتم بين أطراف هذا العقد تكون صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية إذا ما تم إرسالها بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول على العنوان الثابت للطرف المعني أو باليد الثابت استلامه أو بالفاكس على العناوين المذكورة بصدر هذا العقد والتي تعتبر قد تم تسليمها قانونيا وعلم المرسل إليه بمحتواها بمرور أربعة وعشرون ساعة من تاريخ الإرسال في حالة البريد المسجل وفي حالة الفاكس فور إرسال الفاكس أثناء مواعيد العمل الرسمية أو في أول يوم عمل في حالة إرساله في غير مواعيد العمل الرسمية، وفي حالة التسلم باليد. ويلتزم كل من طرفي هذا العقد بإخطار الطرف الآخر بأي تعديل أو تغير يطرأ على عنوانه المذكور بصدر هذا العقد.
} البنـــد الثامن والعشرون {
تم إبرام هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها، وملحق به نسخة موقعه من الطرفين للمخططات الخاصة بالطوابق موضوع البيع والعقار، وتحمل توقيع الطرفين على كل صفحة منها.

بما ذُكِرَ، تحرر هذا العقد، وتوقع عليه من طرفيه،،،

الطرف الأول              الطرف الثاني

نموذج عقد بيع عقار وفقاً لقانون دولة الكويت.

اترك تعليقاً