صيغة مذكرة دفاع في دعوى إلزام بإبرام عقد بيع وحدة سكنية للمستأجر

صيغة مذكرة دفاع في دعوى إلزام بإبرام عقد بيع وحدة سكنية للمستأجر.

محكمة استئناف عالي القاهرة
الدائرة: 3 عقود

مـذكــرة

بدفاع/ هيئة الأوقاف المصرية (مستأنف ضدها)

ضــــد

السيد/ سعود إسماعيل السعداوي (مستأنف)

في الطعن بالاستئناف رقم 23942 لسنة 127 قضائية
والمحجوز للحكم لجلسة 13/7/2011م مع التصريح بمذكرات

الوقائع
نستأذن عدالة المحكمة الموقرة في الإحالة فيما يخص وقائع الاستئناف الماثل إلى ما جاء بالحكم المستأنف، وإلى سائر الأوراق، منعاً من التكرار وحِفاظاً على ثمين وقت عدالة المحكمة الموقرة.

الدفاع
في مستهل دفاعنا نتمسك بجميع أوجه الدفاع والأسباب والأسانيد المبداه منا بمذكرات دفاعنا سواء المقدم منها أمام محكمة أول درجة أو عدالة محكمة الاستئناف، كما نتبنى ما ورد بالحكم المستأنف، ونعتبرهم جميعاً جزءً لا يتجزأ من دفاعنا الراهن. ونؤكد في هذه المذكرة فقط على النقاط التالية:

عدم انعقاد البيع، لعدم وجود “إيجاب”، وإنما مجرد دعوة للتفاوض:
لما كان من المقرر قانوناً إن لعقد البيع أركاناً له وشروطاً لصحته: فيُشترط في إبرام عقد البيع – كما في سائر العقود – توافر أركان مُعينة تعتبر شروطاً لانعقاده، وتوافر شروط أخرى تعتبر شروطاً لصحته. فأركان البيع أو شروط انعقاده هي ثلاثة الشروط الواجب توافرها في كل عقد أي الرضا والمحل والسبب ويُضاف إليها شرط رابع هو عدم النص المانع. وشروط صحته هي أيضاً شروط صحة العقد بوجه عام، أي أهلية العاقدين وسلامة الرضا من العيوب التي تشوبه.
فأول وأهم ركن في العقد هو ركن الرضا: حيث يُشترط في عقد البيع، كما في سائر العقود، اقتران أرادتين مُتطابقتين، أي وجود إيجاب مُعين وقبول مُطابق له، واقتران الأخير بالأول أي وصوله إلى علم المُوجب. وتسري على تبادل الإيجاب والقبول الأحكام العامة التي نص عليها المُشرع في المواد 90 وما بعدها من التقنين المدني الحالي. (لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزام” – المُجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 81 – صـ 226 وما بعدها وهوامشها).
الإعلان الموجهة إلى الجمهور أو الأفراد: كان المشروع التمهيدي للقانون المدني ينص في المادة 134 منه على أن: “النشر والإعلان وبيان الأسعار الجاري التعامل بها وكل بيان آخر متعلق بعروض أو طلبات موجهة للجمهور أو للأفراد، لا تعتبر عند الشك إيجاباً، وإنما يكون دعوة إلي التفاوض”. وقد حذف هذا النص في لجنة المراجعة لعدم الحاجة إليه إذ يسهل على القضاء تطبيق هذا الحكم دون النص عليه. (لطفاً، مجموعة الأعمال التحضيرية 2 ص 41 في الهامش).
والقانون لا يرتب على المفاوضات أثراً قانونياً، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد. ولا مسئولية على من عدل، بل هو لا يكلف بإثبات أنه عدل لسبب جدي، وليست المفاوضات إلا عملاً مادياً لا يلزم أحداً. (لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزام” – المُجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 100 – صـ 261 وما بعدها وهوامشها).
ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “الإعلان الموجه للجمهور أو للأفراد لا يعدو أن يكون دعوة إلي التفاوض، وأن المفاوضات ليست إلا عملاً مادياً ولا يترتب عليها بذاتها أي أثر قانوني، فكل متفاوض حر في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد دون أن يتعرض لأية مسئولية أو يُطَالب ببيان المبرر لعدوله”. (نقض مدني في الطعن رقم 862 لسنة 52 قضائية – جلسة 19/1/1986. منشور في: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في خمس سنوات 1980- 1985” – للمستشار/ محمود نبيل النباوي – المُجلد الثاني: “في المواد المدنية والإثبات” – طبعة نادي القضاة 1989 القاهرة – صـ 861).
كما تواتر قضاء النقض على أنه: “من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن طرح مناقصات التوريد وغير ذلك من البيانات الموجهة للجمهور أو الأفراد كالنشرات والإعلانات لا تعتبر إيجاباً وإنما مجرد دعوة إلى التفاوض والاستجابة لهذه الدعوة هي التي تعتبر إيجاباً فالتقدم فى مناقصة بعطاء بالشروط المبينة فيه يعتبر إيجاباً ويتم التعاقد بقبول الجهة صاحبة المناقصة هذا الإيجاب”. (نقض مدني في الطعن رقم 472 لسنة 55 قضائية – جلسة 22/12/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – صـ 1008).
وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن قيام هيئة الأوقاف المصرية بإصدار إعلان موجهة للجمهور والأفراد (الذين تنطبق عليهم الشروط) لا يمثل إيجاباً وإنما هو دعوة للتفاوض، وعملية التفاوض مجرد عمل مادي لا يترتب عليها بذاتها أي أثر قانوني، فلكل متفاوض مطلق الحرية في قطع المفاوضة في الوقت الذي يريد دون أن يتعرض لأية مسئولية ولا أن يُطالب ببيان المبرر لعدوله عن إبرام العقد. وإذ وافق الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد طبق صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس.

عدم الاتفاق على الثمن:
لما كان الثمن ركن جوهري من أركان عقد البيع لا يتم عقد البيع بدون الاتفاق عليه. وكان من المُقرر في قضاء النقض أنه:
“يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المُشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى”. (نقض مدني في الطعن رقم 948 لسنة 53 قضائية – جلسة 27/11/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 896).
فإذا لم يتم الاتفاق والتراضي على الثمن، أي لم يتم تطابق الإيجاب والقبول على تحديد الثمن وطريقة سداده، فإن عقد البيع لا ينعقد. فإذا عرض البائع ثمناً للمبيع ولم يقبله المشتري فلا ينعقد عقد البيع، ولا يجوز للمشتري في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتحديد ثمن المبيع وإلزام البائع به، ولا يكون ذلك من سلطة القضاء في أي حال من الأحوال.
بل أنه في حالة ما إذا اتفق المتبايعين على ترك تقدير أمر ثمن المبيع لشخص أجنبي عن العقد (أي من غير البائع ولا المشتري) اتفاقا على تسميته وفوضاه في تقدير وتحديد ثمن المبيع (وذلك الشخص يسمى “مفوض” ويُعد بمثابة وكيلاً عن الطرفين في تحديد الثمن، وتقديره للثمن يكون ملزماً للمتبايعين)، ويعتبر عقد البيع في هذه الحالة موقوفاً على شرط قيام المفوض بتقدير الثمن (أي شرط واقف)، فحتى في هذه الحالة المذكورة إذا لم يقم ذلك المفوض بعمله لأي سبب من الأسباب، سواء لعدم مقدرته على تحديد الثمن أو لتعذر ذلك التقدير عليه لعدم خبرته أو لامتناعه بدون عذر عن تقديره أو مات قبل أن يقدره، فإن الشرط الواقف لا يتحقق، ويعتبر البيع كأن لم يكن، ولا يستطيع القاضي إجبار المفوض على تقدير الثمن كما لا يستطيع القاضي أن يعين شخصاً آخر مكانه ولا يستطيع القاضي أن يقوم بتقدير الثمن بنفسه، بل ولا يستطيع القاضي تقدير الثمن بنفسه حتى ولو عهد إليه المتبايعين بذلك وجعلاه هو المفوض لأن القاضي ليست مهمته أن يكمل العقود التي لم تتم وإنما تنحصر مهمته في أن يحسم الخلاف في شأن عقود تمت بالفعل. (لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ أحمد عبد الرزاق السنهوري – تحديث وتنقيح المستشار/ أحمد مدحت المراغي – الجزء الرابع: “البيع والمقايضة” – طبعة 2006 القاهرة – بند 20 صـ 83 – وبند 212 صـ 312 وهامش رقم 3 بذات الصفحة).
وبالبناء عليه، فطالما لم يتم الاتفاق على تحديد ثمن عين التداعي، فإن عقد البيع لا ينعقد، ولا يجوز للمدعي اللجوء إلى القضاء لتحديد الثمن وإلزام المالك بالبيع إليه. وإذ وافق الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد أصاب كبد الحقيقة ويكون النعي عليه على غير أساس خليقاً بالرفض.

عدم اعتماد البيع (المزعوم) من الجهة المختصة:
إذا كان الأصل أن عقد البيع عقداً رضائياً ينعقد بتوافق ارادتين ودون حاجة إلي إثباته في محرر، إلا أنه يستثنى من ذلك أن تكون قائمة شروط البيع أو القوانين أو اللوائح تجعل البيع معلقاً على تصديق جهة معينة، ففي تلك الحالة لا ينعقد البيع إلا بتصديق هذه الجهة. فإذا صدقت الجهة المعنية على البيع أنعقد العقد بهذا التصديق وإلا انقضى برفض التصديق. وقبل التصديق تظل ملكية المبيع للجهة البائعة.
ولما كانت المادة 11 من القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية، والمادة الأولى من القرار الجمهوري رقم 1141 لسنة 1972 بشأن تنظيم العمل بهيئة الأوقاف المصرية، والمادة 11 (المعدلة بقرار رئيس الجمهورية رقم 724 لسنة 1981) من القرار الجمهوري رقم 1141 لسنة 1972 سالف الذكر، والمادة 4/أولاً من لائحة إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف والتصرف فيها، والمادة الخامسة والسادسة والرابعة عشر من اللائحة المذكورة، تقضي بأنه: “يكون لمدير عام الأملاك والاستثمار بالهيئة اعتماد المزاد أو الممارسة فيما لا يجاوز 2000 جنيه للصفقة الواحدة، ولمدير عام الهيئة اعتماد مرسى المزاد والممارسة فيما لا يجاوز 5000 جنيه للصفقة الواحدة، وما زاد على ذلك يكون باعتماد رئيس مجلس الإدارة …”.
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن: “الأصل في استبدال أو بيع عقارات الأوقاف يكون بطريق المزاد العلني – دفعاً لكل مظنة وضماناً لحسن التصرف في هذه العقارات، وأن المشرع أجاز للهيئة – على سبيل الاستثناء – في ذلك سبيل، الممارسة في الأحوال المبينة حصراً بهذه النصوص، تقديراً منه لاعتبارات تدل عليها كل حالة بذاتها، وأن بيع أو استبدال أملاك الأوقاف بهذا الطريق لا ينعقد بمجرد موافقة الهيئة على طلب الاستبدال وإجراء المفاوضات مع طالبي الاستبدال بشأن شروطه وتحديد الثمن الأساسي له بمعرفة اللجان المختصة أو دفع مقدم ذلك الثمن، إذ لا يعد ذلك قبولاً من هيئة الأوقاف للاستبدال، وإنما يتم القبول فيه وبالتالي انعقاده باعتماده من صاحب الصفة وهو رئيس مجلس إدارة الأوقاف المصرية طبقاً لما تضمنته قائمة شروط استبدال عقارات الأوقاف الخيرية بالممارسة، باعتبارها قانون المتعاقدين. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن صفقة الاستبدال بالممارسة موضوع الدعوى تزيد قيمتها على خمسة آلاف جنيه، ولم يقدم المطعون ضده ما يدل على الموافقة عليها واعتمادها من صاحب الصفة قانوناً وهو رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف، وفقاً لحكم الفقرة “ب” من المادة السادسة والفقرة “ج” من المادة الرابعة عشر من لائحة إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف المشار إليها، فإن الاستبدال لا يكون قد انعقد قانوناً، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلزام الطاعن بصفته (رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية بصفته) بإتمام إجراءات الاستبدال للعقارات محل النزاع وإلزامه تحرير عقد استبدال عنها، تأسيساً على أن موافقة مجلس إدارة هيئة الأوقاف بتاريخ 11/2/1986 على البدء في إجراءات الاستبدال واعتماد السعر الأساسي الذي حددته اللجنة المختصة وقيام المطعون ضده بسداد مقدم الثمن، مما ينعقد به العقد، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه”. (نقض مدني في الطعن رقم 2103 لسنة 63 قضائية – جلسة 17/5/2007 المقام من رئيس هيئة الأوقاف المصرية بصفته ضد السيد/ إبراهيم سليمان جاب الله).
كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: “مفاد نص المادة 89 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن العقد ينعقد بمجرد أن تتطابق إرادة طرفيه إذا لم يقرر القانون أوضاعاً معينة لانعقاده، فإذا استلزم القانون أوضاعاً أو إجراءات معينة فلا ينعقد العقد إلا بعد استيفاء القانون تلك الأوضاع أو هذه الإجراءات، ولا عبرة بما يتم قبلها من إعلان عن الرغبة في التعاقد أو ما تتخذ بشأنه من مفاوضات”. (نقض مدني في الطعن رقم 1733 لسنة 53 قضائية – جلسة 15/2/1989 مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 474 – فقرة 2).
وكذلك قد أستقر قضاء النقض على أن: “مفاد نص المادة 99 من القانون المدني أن التقدم بالعطاء في المزايدات ليس إلا إيجاباً من صاحب العطاء، فلا بد لانعقاد العقد من أن يصادفه قبول بإرساء المزاد عليه ممن يملكه، مما مؤداه أن العقد في البيع بالمزاد ينعقد كأصل عام بإيجاب من المزايد هو العطاء الذي يتقدم به وقبول من الجهة صاحبة المزاد يتم برسو المزاد، إلا أنه إذا كان القبول معلقاً بموجب قائمة المزاد أو القوانين واللوائح على تصديق جهة معينة فلا ينعقد في هذه الحالة برسو المزاد إنما يعتبر مجرد اتفاق على أن يتقيد الراسي عليه المزاد بعطائه إلى أن يتم تصديق هذه الجهة فينعقد بهذا التصديق”. (نقض مدني في الطعن رقم 1622 لسنة 55 قضائية – جلسة 12/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1078 – فقرة 2).
لما كان ما تقدم، وعلى فرض أن هناك عقد قد تم التوصل إلي إبرامه كل من هيئة الأوقاف المصرية والمستأنف في الاستئناف الماثل، وعلى فرض صحة هذا الزعم (وهذا مجرد فرض جدلي ظني لا يرقى إلى مرتبة الحقيقة ولا يغني عن الحق شيئا) فإنه مادام السيد الأستاذ/ رئيس مجلس إدارة هيئة الأوقاف المصرية (المستأنف ضده) لم يصدق ولم يعتمد هذا العقد، ولم يزعم المستأنف ذاته أنه تم الاعتماد والتصديق على عقد البيع من السيد اللواء/ رئيس مجلس إدارة الهيئة المدعى عليها، فلا يعتبر البيع قد تم وتظل ملكية الشيء المبيع في الذمة المالية للجهة البائعة وفقاً للمبادئ القانونية السالف ذكرها. وعليه تكون مطالبة المستأنف في الاستئناف الماثل بإلزام هيئة الأوقاف بتحرير عقد بيع له عن عين التداعي فإنها تكون قد جاءت مخالفة لحقيقة الواقع وعلى غير سند من صحيح القانون وعارية عن كل دليل يؤيد مزاعمه مما يتعين معه – والحال كذلك – القضاء برفضها، لا سيما أنه ليس هناك عقد أصلاً إلا في مخيلة المستأنف نفسه. وإذ ألتزم الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس خليقاً بالرفض وتأييد الحكم المستأنف.

الطلبات
لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية (المستأنف ضدها) من عدالتكم الحكم لها برفض الاستئناف الماثل وتأييد الحكم المستأنف مع إلزام المستأنف بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.
مع حفظ كافة حقوق الأوقاف أياً ما كانت،،،

نموذج مذكرة دفاع في دعوى إلزام بإبرام عقد بيع وحدة سكنية للمستأجر.

اترك تعليقاً