صيغة مذكرة دفاع في دعوى فسخ وإنهاء عقد إيجار

صيغة مذكرة دفاع في دعوى فسخ وإنهاء عقد إيجار.

الموضوع

بموجب عقد إيجار أطيان زراعية مؤرخ في 1/11/2001 تستأجر المُدعى عليها من المدعي بصفته ما هو: قطعة أرض زراعية مساحتها 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم مركز المحلة الكبرى بمحافظة الغربية، والتابعة لجهة وقف/ الخديوي إسماعيل الخيري، نظير أجرة قدرها 462.70جم (أربعمائة واثنان وستون جنيهاً وسبعون قرشاً) سنوياً، ولمدة سنة واحدة تبدأ من 1/11/2001 وتنتهي في 31/10/2002 ويجدد تلقائياً لمدد مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم رغبته في التجديد أو الاستمرار في العقد قبل نهاية السنة الزراعية بثلاثين يوماً على الأقل (طبقاً للبند الثالث من عقد الإيجار).
وقد أقرت المستأجرة (المُدعى عليها) في البند السادس من عقد إيجار أطيان التداعي بأنها تستأجر مساحة الأطيان موضوع هذا العقد لاستعمالها في الزراعة دون غيرها، وتتعهد بالمحافظة على خصوبتها واستغلالها، وأن تبذل في ذلك العناية اللازمة طبقاً للأصول والأعراف الزراعية، ولا يجوز لها أن تتركها كلها أو بعضها دون زراعة، ولا يجوز لها أن تغرس فيها أشجاراً، ولا أن تقيم فيها مبان من أي نوع بدون تصريح كتابي صريح من الطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) ودون الاعتداد بأي موافقات أخرى تصدر من أحد تابعيه، ولا يجوز للطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) أن تحدث في مساحة الأطيان المؤجرة أي عمل يترتب عليه نقص قيمتها كلياً أو جزئياً كضرب الطوب أو حفر أو ما شابه ذلك … وتلتزم الطرف الثاني (المستأجرة/المدعي عليها) بأن تتعهد مساحة الأطيان موضوع هذا العقد بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الأعمال الضرورية والتأجيرية من تطهير الترع والمساقي …الخ”.
كما نص البند الحادي عشر من عقد إيجار أطيان التداعي على أنه: “من المتفق عليه صراحة بين الطرفين أنه في حالة مخالفة أي بند من بنود العقد، يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بدون حاجة إلى أي تنبيه أو إنذار أو إعذار أو حكم قضائي أو أي إجراء آخر، وتلتزم الطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) بإخلاء مساحة الأطيان موضوع العقد ومشتملاتها فوراً وتسليمها للطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) أو من ينوب عنه قانوناً، بالحالة التي كانت عليها عند بداية التعاقد. وفي نهاية مدة العقد أو إنهاؤه لأي سبب من الأسباب تلتزم الطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) فوراً بتسليم مساحة الأطيان موضوع هذا العقد ومشتملاتها للطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) أو من ينوب عنه قانوناً بالحالة التي كانت عليها عند بداية العقد بدون أي تنبيه أو إنذار أو إعذار أو حكم قضائي أو أي إجراء آخر. وفي جميع الحالات إذا امتنع الطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) عن التسليم، تعتبر متعدية، وتصبح يدها على مساحة الأطيان موضوع هذا العقد يد غاصب، وشاغلاً لها بدون أي سند ويحق للطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) إزالة هذا التعدي إدارياً … فضلاً عن أحقية الطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) في اعتبار مبلغ التأمين حقاً خالصاً له، مع التزام الطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) بسداد غرامة متفق عليها تعادل عشرة جنيهات للفدان أو كسوره عن كل يوم يتأخر فيه الطرف الثاني (المستأجرة/المدعى عليها) عن تسليم مساحة الأطيان موضوع هذا العقد للطرف الأول (المؤجر/المدعي بصفته) وذلك بدون تنبيه أو إنذار أو إعذار أو حكم قضائي أو أي إجراء آخر خلاف القيمة الايجارية المستحقة والثابتة بهذا العقد”.
وإذ خالفت المدعى عليه بنود عقد الإيجار سند الطلب الماثل بأن قام بتبوير الأطيان الزراعية المؤجرة لها من المدعي بصفته ومن ثم البناء عليها. وعليه قامت الهيئة المدعية بإنذار المدعى عليها رسمياً على يد محضر تنبه عليها فيه بإزالة تلك المُخالفة وبإعادة الحال إلى ما كانت عليه، إلا أن المدعى عليها لم تحرك ساكناً مما حدا بالهيئة المدعية إلى تقديم الطلب الماثل بغية التوصية لها بطلباتها فيه تمهيداً لإقامة دعوى قضائية ضد المدعى عليها في الطلب الماثل، استناداً إلى الأسانيد القانونية التالية:

الدفاع

العقد شريعة المتعاقدين:
لما كان ما تقدم، وكانت الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني تنص على أن: “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين …”.
ومن ثم يُطبق القاضي العقد كما لو كان يُطبق قانوناً، لأن العقد يقوم مقام القانون في تنظيم العلاقة التعاقدية فيما بين المُتعاقدين. بل هو ينسخ القانون فيما يخرج منه عن دائرة النظام العام والآداب، حيث أن الأحكام القانونية التي تخرج عن هذه الدائرة ليست إلا أحكاماً تكميلية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تنظيم العلاقة فيما بينهما في العقد، كان العقد هو القانون الذي يسري عليهما، وتوارى البديل أمام الأصيل. وهذا هو المعنى الذي قصدت إليه الفقرة الأولى من المادة 147 حين قالت: “العقد شريعة المُتعاقدين”. وعليه فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة القاضي، حيث لا يجوز له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين ولكن لا تنسخها، ولا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من المُتعاقدين، فإن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للأستاذ الدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: مصادر الالتزامات – المُجلد الأول: العقد – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: “العقد قانون المتعاقدين، والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 55 لسنة 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).
وهدياً بما تقدم، فإن المدعى عليها تلتزم بجميع بنود العقد سند الطلب الماثل، وعليها تطبيقه بما يستوجبه حسن النية طبقاً لما نصت عليه المادة 148 من القانون المدني.

إخلال المدعى عليها (المستأجرة) بالتزاماتها التعاقدية:
لما كان ما تقدم، وكانت المادة 579 من القانون المدني تنص على أنه: “يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه …”.
وكانت المادة المادة 580 مدني تنص على أنه: “لا يجوز للمُستأجر أن يُحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن المؤجر …”.
كما تنص المادة 613 مدني على أنه: “يجب أن يكون استغلال المستأجر للأرض الزراعية موافقاً لمقتضيات الاستغلال المألوف، وعلى المستأجر بوجه خاص أن يعمل على أن تبقى الأرض صالحة للإنتاج. ولا يجوز له دون رضاء المؤجر أن يدخل على الطريقة المتبعة في استغلالها أي تغيير جوهري يمتد أثره إلى ما بعد انقضاء الإيجار”.
هذا، ويتحقق الإضرار بالمؤجر، الذي يبيح له إخلاء المستأجر للتغيير في العين المؤجرة، بالإخلال بإحدى مصالحه التي يحميها القانون، مادية كانت أو أدبية، حالاً هذا الإخلال أو مُستقبلاً. كما يقوم هذا الإضرار كذلك بتهديد أي من هذه المصالح تهديداً جدياً، إذ في هذا تعريض لها لخطر المساس بها مما يعتبر بذاته إخلالاً بحق صاحب المصلحة في الاطمئنان إلى فرصته في الانتفاع الكامل بها بغير انتقاص، وهو ما يشكل إضراراً واقعاً به. (نقض مدني في الطعن رقم 1808 لسنة 50 قضائية – جلسة 3/6/1987 – السنة 38 – جـ 2 – صـ 759. ونقض مدني في الطعن رقم 633 لسنة 46 قضائية – جلسة 17/5/1980 – السنة 31 – جـ 2 – صـ 1393).
وطبقاً للقواعد العامة، إذا أخل المستأجر بالتزامه بعدم التغيير في كيان العين المؤجرة، جاز للمؤجر في هذه الحالة، المطالبة بفسخ عقد الإيجار مع التعويض. وللقاضي في شأنه سلطة تقديرية ما لم يكن هناك “شرط فاسخ صريح” منصوص عليه في عقد الإيجار في حالة مخالفة المستأجر لالتزامه بعدم إجراء تعديلات في كيان العين المؤجرة – كما هو الحال في حالة طلبنا الماثل – فإن هذا الشرط، عند تحققه، يسلب القاضي كل سلطة تقديرية له في صدد الفسخ ولا يبقى له سوى التحقق من وقوع المخالفة التي بنى عليها هذا الشرط. كما أن إزالة المخالفة بعد تحقق الشرط لا تعيد للعقد وجوده. (نقض مدني في الطعن رقم 1178 لسنة 55 قضائية – جلسة 18/3/1990. ونقض مدني في الطعن رقم 619 لسنة 57 قضائية – جلسة 6/5/1992).
لما كان ما تقدم، وكان عقد الإيجار سند الدعوى الماثلة قد تضمن حظراً على المستأجرة (المدعى عليها) بالبناء على الأرض الزراعية المؤجرة له، حيث نص البند الخامس منه على إقرار من المستأجرة (المُدعى عليها) بأنها إنما تستأجرها لاستعمالها في غرض الزراعة دون غيرها وتتعهد بالمُحافظة على خصوبتها واستغلالها، وأن تبذل في ذلك العناية اللازمة طبقاً للأصول والأعراف الزراعية ولا يجوز لها أن تتركها كلها أو بعضها دون زراعة، ولا يجوز لها أن تغرس فيها أشجاراً ولا أن تُقيم فيها مبان من أي نوع بدون تصريح كتابي صريح من (الطرف الأول/المؤجر/المدعي بصفته) ولا أن تحدث فيها أي عمل يترتب عليه نقص في كميتها …”.
إلا أن المستأجرة، رغم كل ذلك، قام بتبوير والبناء على الأرض المؤجرة له كأطيان زراعية وتعهدت بالحفاظ على خصوبتها وبعدم البناء عليها، وبالمخالفة لشروط وبنود عقد الإيجار سند الطلب الماثل، وبذلك يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في البند الحادي عشر من ذلك العقد.
هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فلما كان من المُستقر عليه قانوناً أن: “النص في المادة 558 مدني على أن الإيجار عقد يلتزم المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة لقاء أجر معلوم، مفاده أن الأُجرة التي يلتزم بها المُستأجر مُقابل انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن جوهري في عقد الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لسنة 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).
ولما كانت المادة 586/1 مدني تنص على أنه: “يجب على المُستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المُتفق عليها …”.
وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار، ويُعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والانتفاع بها في المُدة المُتفق عليها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لسنة 20 قضائية – جلسة 2/3/1953).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُكلف بتقديم الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب عبء الإثبات”. (نقض مدني في 28 فبراير 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).
لما كان ما تقدم، وكانت المعروض ضدها قد تسلمت بالفعل الأطيان المُؤجرة لها في في تاريخ سريان هذا العقد ومن ثم فهي ملزمة قانوناً بسداد الأُجرة المُتفق عليها في عقد الإيجار، وإذ هي قد امتنعت دون مسوغ قانوني عن الوفاء بهذا الالتزام حيث توقفت عن سداد أُجرة العين المُؤجرة بدون مسوغ قانوني، فإنها والحال كذلك تكون مُخلة بالتزامها التعاقدي المنصوص عليه في عقد الإيجار سالف الذكر، حتى بلغت قيمة المتأخرات المنوه عنها مبلغاً وقدره 330.81جم حتى 31/10/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.

تحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار:
لما كان ما تقدم، وكان القانون المدني ينص في مادته رقم 158 على أنه: “يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه”.
ولما كان من المستقر عليه قانوناً أن: “الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إنذار؛ هو أقصى ما يصل إليه اشتراط الفسخ من قوة. وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخاً بمُجرد حلول ميعاد التنفيذ وعدم قيام المدين به دون حاجة إلى إعذار المدين، ولا إلى حكم بالفسخ إلا ليقرر إعمال الشرط الفاسخ الصريح، ويكون إذن مُقرراً للفسخ لا مُنشئاً له. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأول “نظرية الالتزام بوجه عام، مصادر الالتزام” – المجلد الأول “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 485 – ص 991 : 996 وهوامشها).
ومن المُقرر أنه إذا أتفق المُتعاقدان في عقد الإيجار على أن العقد يُصبح مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى الحكم القضائي إذا تأخر المُستأجر في الوفاء بالأُجرة أو أحد أقساطها فهذا الاتفاق يقع صحيحاً (المادة 158) ويسلب القاضي سلطته التقديرية في الفسخ وتنحصر سلطته في التحقق من حصول التأخير في الوفاء بالأجرة أو أحد أقساطها ويكون حكم القاضي بالفسخ مُقرراً للفسخ وليس مُنشئاً له وأن الفسخ يقع بمُجرد التأخير في الوفاء. (المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء في أحكام عقد الإيجار في التقنين المدني الجديد” للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الأولى 1994 القاهرة – صـ 690).
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع الدعوى الماثلة نجد أن المدعى عليها (المستأجرة) قد خالفت الحظر المفروض عليها بموجب عقد الإيجار سند الطلب الماثل بأن قامت بالبناء على الأرض الزراعية المؤجرة لها من المدعي بصفته، وبتلك المخالفة يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في البند الحادي عشر من ذلك العقد، وبذلك يحق للمدعي بصفته اعتبار عقد الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه بدون حاجة إلى صدور حكم بذلك وفي حالة صدور حكم من القضاء بذلك فيكون هذا الحكم مقرر وليس منشئاً، كما أنه ليس للقضاء سلطة تقديرية في إنهاء العقد في حالة الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح على نحو ما سلف بيانه.

الأثر المترتب على الفسخ:
تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: “إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض”.
ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 160 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه”. (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: “يترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد”. (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).
وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: “في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه”. (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500).
ولما كان الإخلاء من مقتضيات الفسخ، حيث أنه من المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “الدعوى التى يقيمها المؤجر بفسخ عقد الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هى دعوى بإخلاء العين المؤجرة ويعتبر طلب الإخلاء مندمجاً فى طلب الفسخ وأثر حتمى للقضاء به”. (نقض مدني في الطعن رقم 190 لسنة 56 قضائية – جلسة 25/7/1990 مجموعة المكتب الفني – السنة 41 – صـ 478).
لما كان ما تقدم، وكان الإخلاء من مقتضيات الحكم بالفسخ، وكان التسليم من مقتضيات الإخلاء، ومن ثم يتعين مع القضاء بالفسخ والإخلاء إلزام المُعلن إليها بتسليم أطيان التداعي إلى المدعي بصفته.

المطالبة بغرامات التأخير:
لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء محكمة النقض المصرية أن: “الغرامات التي ينص عليها في العقود الإدارية – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – تختلف في طبيعتها عن الشرط الجزائي في العقود المدنية، لأنها جزاء قصد به ضمان وفاء المتعاقد مع الإدارة بالتزامه بحسن سير المرفق بانتظام واطراد، وفي سبيل تحقيق هذه الغاية يحق للإدارة أن توقع الغرامة المنصوص عليها في العقد بمجرد وقوع المخالفة التي تقررت الغرامة جزاء لها، كما أن للإدارة أن تستنزل قيمة هذه الغرامة مما يكون مستحقاً في ذمتها للمتعاقد دون أن يتوقف ذلك على ثبوت وقوع ضرر للإدارة من جراء إخلال المتعاقد معها بالتزامه، ولا يجوز للطرف الآخر أن ينازع في استحقاقها للغرامة بحجة انتفاء الضرر أو المبالغة في تقدير الغرامة إلا إذا أثبت أن الضرر راجع إلى قوة قاهرة أو إلى فعل الإدارة المتعاقد معها”. (نقض مدني في الطعن رقم 471 لسنة 30 قضائية – جلسة 26/10/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 922).
فالغرامات المنصوص عليها في العقود الإدارية تختلف عن الشرط الجزائي في أن القانون جعل من وقوع المخالفة التي تقررت الغرامة جزاء لها، قرينة قانونية لا تقبل إثبات العكس على حدوث ضرر للجهة الإدارية، وأن هذا الضرر المفترض لا يقل عن قيمة الغرامة المقررة، وبالتالي لا يجوز للمتعاقد مع الإدارة أن ينازع في هذه القرينة القانونية، فلا هو يستطيع أن يزعم عدم استحقاق الغرامة بحجة انتفاء الضرر، ولا هو يستطيع المجادلة بأن الضرر الواقع أقل من قيمة الغرامة وأن تلك الغرامة قد تمت المبالغة في تقدير قيمتها. كما أن للإدارة في حالة ما إذا كان الضرر الذي أصابها أكبر من قيمة الغرامة المقررة، ولم تستطع الحصول على مستحقاتها بالطرق الإدارية، أن تلجأ للقضاء للمطالبة باستكمال قيمة التعويض المستحق لها عما أصابها من أضرار بسبب المخالفة التي ارتكبها المتعاقد معها.
وللجهة الإدارية في حالة وقوع المخالفة التي تقررت الغرامة جزاء لها، أن توقع الغرامة بمجرد وقوع المخالفة وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أي إجراء آخر؛ فالإدارة توقع الجزاء بنفسها مباشرة دون اللجوء إلى القضاء. (المادة 23 من القانون رقم 89 لسنة 1998 بشأن المُناقصات والمزايدات المصري، وكذلك المادة 83 من اللائحة التنفيذية لقانون المناقصات والمزايدات الصادرة بقرار وزير المالية رقم 1367 لسنة 1998).
وقد قضت المحكمة الإدارية العليا بأنه: “ومن حيث أنه بالنسبة لغرامة التأخير فإنه طبقاً لما أستقر عليه قضاء هذه المحكمة فإن غرامات التأخير في العقود الإدارية تختلف عن الشرط الجزائي في العقود المدنية، وذلك أن الشرط الجزائي في العقود المدنية هو تعويض متفق عليه مُقدماً يستحق في حالة إخلال أحد المتعاقدين بالتزامه فيشترط فيه ما يشترط لاستحقاق التعويض بوجه عام من وجوب حصول ضرر للمتعاقد الآخر وإعذار للطرف المقصر وصدور حكم به وللقضاء أن يحققه إن ثبت أنه لا يتناسب والضرر الذي لحق بالمتعاقد، بينما الحكمة في الغرامات التي ينص عليها في العقود الإدارية هي ضمان تنفيذ هذه العقود في المواعيد المتفق عليها حرصاً على حسن سير المرافق العامة بانتظام واضطراد، وقد نصت لائحة المناقصات والمزايدات على حق الإدارة في توقيعها بمجرد حصول التأخير ولو لم يترتب عليه ضرر ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أية إجراءات قضائية أخرى، ومن ثم فالجهة الإدارية توقعها بنفسها دون حاجة إلى حكم بها إذا أخل المتعاقد بالتزامه قبلها ولا يقبل منه إثبات عدم حصول ضرر لها من تأخيره في تنفيذ التزامه فاقتضاء الغرامة منوط بتقديرها باعتبارها القوامة على حسن سير المرافق العامة”. (الطعن رقم 1130 لسنة 33 قضائية “إدارية عليا” – جلسة 20/4/1993. والطعن رقم 61 لسنة 2 قضائية “إدارية عليا” – جلسة 21/9/1960. والطعن رقم 94 لسنة 9 قضائية “إدارية عليا” – جلسة 11/12/1965).
وبتطبيق ذلك على وقائع الدعوى الماثلة، ولما كان عقد الإيجار سند الدعوى الماثلة قد نص في البند الحادي عشر من عقد إيجار أطيان التداعي على أنه: “… وفي جميع الحالات، إذا امتنع (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) عن التسليم، يعتبر متعدياً، وتصبح يده على مساحة الأطيان موضوع هذا العقد يد غاصب، وشاغلاً لها بدون أي سند، ويحق (للطرف الأول/المؤجر/المدعي بصفته) إزالة هذا التعدي إدراياً … فضلاً عن أحقية (الطرف الأول/المؤجر/المدعي بصفته) في اعتبار مبلغ التأمين حقاً خالصاً له، مع التزام (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) بسداد غرامة متفق عليها تعادل (عشرة جنيهات للفدان الواحد – وتعد كسور الفدان فداناً) عن كل يوم يتأخر فيه (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) عن تسليم مساحة الأطيان موضوع هذا العقد (للطرف الأول/المؤجر/المدعي بصفته) وذلك بدون تنبيه أو إعذار أو حكم قضائي أو أي إجراء آخر خلاف القيمة الايجارية المستحقة والثابتة بهذا العقد … وفي جميع الأحوال، يلتزم (الطرف الثاني/المستأجر/المدعى عليه) بالتعويضات ومقابل الانتفاع نتيجة أي مخالفة لشروط العقد …”. ولما كانت الحكمة من النص على تلك الغرامة هي ضمان تنفيذ العقد سند الدعوى الماثة في المواعيد المتفق عليها ومن ثم فيحق للإدارة توقيعها بمجرد حصول التأخير ولو لم يترتب عليه ضرر ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو اتخاذ أية إجراءات قضائية أخرى، وعليه تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على سند صحيح من القانون خليقة بالقبول وإجابة الهيئة إلى طلباتها الختامية التالية..

تملك المباني بالالتصاق:
لما كان ما تقدم، وكانت المادة 924 من القانون المدني تنصُ على أنه: “إذا أقام شخص بمواد من عنده مُنشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا أن … يطلب استبقاء المُنشآت مُقابل دفع قيمتها مُستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المُنشآت”.
ومُؤدى هذا النص أنه إذا أقام شخص بمواد من عنده مُنشآت على أرض مملوكة للغير فإن هذه المُنشآت تُصبح بحكم الالتصاق ملكاً لصاحب الأرض، فإذا تملك صاحب الأرض هذه المُنشآت وجب عليه أن يدفع لمن أقامها تعويضاً.. ويُفرق القانون، فيما يتعلق بالتعويض الذي يجب على صاحب الأرض أن يدفعه، بين حالتين: حالة من يُقيم المُنشآت بسوء نية وحالة من يُقيمها بحُسن نية؛ ويُعتبر من أقام المُنشآت سيئ النية إذا أقامها وهو يعلم أن الأرض مملوكة لغيره ودون رضا صاحب الأرض،ويُعتبر حسن النية إذا كان يعتقد أنه مالك للأرض أو أن له الحق في إقامة المُنشآت. والعبرة في تقدير ما إذا كان من أقام المُنشآت سيئ النية أو حسن النية هي بوقت إقامة المُنشآت بحيث لا يهم أن تتغير النية بعد ذلك فلو أن حائزاً لأرض بحُسن نية وبسبب صحيح أقام عليها مُنشآت ثم تبين له بعد تمام الإنشاء أن سنده صادر من غير مالك فإنه يُعتبر مع ذلك حسن النية لأنه كان كذلك وقت إقامة المُنشآت.
فالقانون يُعامل من قام بإنشاء مبنى بمواد من عنده على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره ودون رضا صاحب الأرض بأنه سيئ النية وهنا يُجيز لصاحب الأرض في هذه الحالة أن يطلب استبقاء المُنشآت، فإذا طلب ذلك، فإنه يتملك المُنشآت بالالتصاق ولكن مع أنه يلزم بأن يدفع لحساب من أقام المُنشآت قيمة المُنشآت مُستحقة الإزالة (أي قيمتها أنقاضاً) أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المُنشآت (أيهما أقل).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد نص المادتين 924 و 925 من القانون المدني أنه إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره فيجب التفريق بين ما إذا كان سيئ النية أو حسن النية، فإذا كان سيئ النية أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المُنشآت. فإذا مضت سنة أو إذا لم تُجر الإزالة تملك صاحب الأرض المُنشآت بالالتصاق ودفع أقل القيمتين: قيمة البناء مُستحِقاً الإزالة (أي كأنقاض) أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء. أما إذا كان حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة”. (نقض مدني في الطعن رقم 374 لسنة 34 قضائية – جلسة 11/6/1968 السنة 19 صـ 1155).
كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع، فملكية الأرض يستتبعها ملكية ما يُقام على هذه الأرض من مبان بحكم الالتصاق، وبالتالي فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الالتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المُقام عليها، وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 923 ، 924 ، 925 من القانون المدني من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض حتى لو تم ذلك برضائه وموافقته أو كان ترخيص البناء باسم من أقامه، وأن حُسن نية الباني في أرض لا يملكها ليس له من أثر في تملك البناء أو الأرض التي أُقيم عليها، وإنما ينحصر أثره في منع صاحب الأرض من طلب الإزالة تطبيقاً للمادة 924 من القانون المدني”. (نقض مدني في الطعن رقم 2066 لسنة 53 قضائية – جلسة 20/5/1987).
لما كان ما تقدم، وكان المدعي بصفته هو المالك والمؤجر لأطيان التداعي، فإنه يكون قد تملك البناء الذي أقامته المُدعى عليها بمواد من عندها على تلك الأطيان، وذلك بحُكم الالتصاق تطبيقاً لنص المادة 924 من القانون المدني وأحكام محكمة النقض سالفة الذكر.

في خصوص طلب إنهاء عقد الإيجار:
وفضلاً عما تقدم، فإنه لما كانت المادة 563/1 من القانون المدني تنص على أنه: “إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، أعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المُتعاقدين إذا هو نبه على المُتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها: أ- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المُدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المُدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير كل هذا مع مراعاة حق المُستأجر في المحصول وفقاً للعرف”.
فإذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة مُعينة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، اعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأُجرة، واعتُبِرَت هذه الفترة قابلة للامتداد لفترات أخرى مُتعاقبة إلى أن يُنبه أحد المُتعاقدين على الآخر في ميعاد مُعين قبل انقضاء هذه الفترة.
ومعنى ذلك عملاً أن الإيجار المعقود دون اتفاق على مُدته أو المعقود لمدة غير مُعينة تكون مُدته لا حد لها ولكنها مُقسمة إلى فترات، مُدة كل منها هي المُدة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه عند انقضاء أي فترة من هذه الفترات بتنبيه يوجهه أحد العاقدين بذلك إلى الآخر في ميعاد معين، دون حاجة به إلى إبداء الأسباب التي تحمله على طلب إنهاء العقد.
ويُعتبر التنبيه عملاً قانونياً لأنه إرادة تتجه إلى إنهاء عقد الإيجار، وهو عمل قانوني يصدر من جانب واحد لأنه تكفي فيه إرادة واحدة أي لا يحتاج فيه إلى قبول الطرف الآخر. فهو يتم بمُجرد إعلان أحد الطرفين إلى الآخر رغبته في إنهاء الإيجار وبلوغه إلى علم الطرف الآخر سواء قبل ذلك الطرف إنهاء العقد أو لم يقبله. ويترتب عليه بمُجرد تمامه أي بمُجرد إعلانه إلى الطرف الآخر إنهاء العقد دون توقف على إرادة من وجه إليه التنبيه. (المرجع: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: “في العقود المُسماة” – المُجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 262 ، 263 – صـ 682 : 685).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع أستلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاء بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحال معرفة التاريخ الذي قصده المتعاقدان أن يستمر إليه ففي هذه الحالات لا يمكن معرفة مدة العقد، وحلا لما يمكن أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار العقد منعقدا لفترة المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة على هذا النحو بل رخص لكل من طرفيه ـ المؤجر والمستأجر ـ الحق في إنهاء العقد إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان”. (نقض مدني في الطعن رقم 1653 لسنة 57 قضائية – جلسة 25/2/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 750).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: “التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار، وكان تحديد هذه المدة مقرراً لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد فإن عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد”. (نقض مدني في الطعن رقم 735 لسنة 54 قضائية، جلسة 29/1/1989 – مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 329 – الفقرة رقم 2).
لما كان ذلك، وكان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر عند انتهاء مُدة الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها طبقاً للمادة 591/1 والتي تنص على أنه: “على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها …”.
وبتطبيق كل القواعد القانونية سالفة الذكر على واقعات النزاع الراهن يتضح جلياً أن عقد إيجار عين التداعي هو عقد إيجار أرض زراعية يخضع لأحكام القانون المدني وحده دون غيره، وقد أنذر المدعي بصفته المدعى عليه بعدم رغبته في تجديد العقد ورغبته في إنهائه لذا فإن بقاء المدعى عليه في عين التداعي من بعد يكون بغير سند من القانون وبالتالي غصباً لتلك العين.
لا سيما أن عقد الإيجار سند الدعوى الماثلة بعد أن حدد مدة العقد نص على أن يجدد تلقائياً لمدة مماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم رغبته في التجديد أو الاستمرار في العقد قبل نهاية السنة الزراعية بثلاثين يوماً على الأقل.

الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة اللجنة من أسباب أصوب وأرشد، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية التوصية لها في الطلب الماثل بما يلي:

بصفة أصلية:
– بفسخ عقد إيجار أطيان التداعي الساري اعتباراً من 1/11/2001 المبرم بين المدعي بصفته كمؤجر والمدعى عليها كمستأجرة والمتضمن تأجير مساحة 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم مركز المحلة الكبرى بمحافظة الغربية، والتابعة لجهة وقف/ الخديوي إسماعيل الخيري والمبينة الحدود والمعالم بصدر هذا الطلب وبعقد الإيجار.
– مع إلزام المدعى عليها بإخلاء أطيان التداعي.
– مع إلزام المُدعى عليها بتسليم أطيان التداعي إلى المدعي بصفته.
– مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ 330.81جم قيمة الإيجار المتأخر عليه حتى 31/10/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
– مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ عشرة جنيهات عن كل يوم تأخير عن الإخلاء والتسليم من تاريخ إنذاره بالإنهاء وحتى تمام الإخلاء والتسليم للطالب بصفته طبقاً لبنود العقد.
– مع إثبات تملك المدعي بصفته للمباني التي أقامتها المُدعى عليها على أطيان التداعي بالالتصاق حسب قيمتها مُستحقة الإزالة (أي كأنقاض فقط) طبقاً لنص المادة 924 من القانون المدني.

وبصفة احتياطية:
– بإنهاء عقد إيجار أطيان التداعي الساري اعتباراً من 1/11/2001 المبرم بين المدعي بصفته كمؤجر والمدعى عليها كمستأجرة والمتضمن تأجير مساحة 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم مركز المحلة الكبرى بمحافظة الغربية، والتابعة لجهة وقف/ الخديوي إسماعيل الخيري والمبينة الحدود والمعالم بصدر هذا الطلب وبعقد الإيجار.
– مع إلزام المدعى عليها بإخلاء أطيان التداعي.
– مع إلزام المُدعى عليها بتسليم أطيان التداعي إلى المدعي بصفته.
– مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ 330.81جم قيمة الإيجار المتأخر عليه حتى 31/10/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
– مع إلزام المدعى عليها بسداد مبلغ عشرة جنيهات عن كل يوم تأخير عن الإخلاء والتسليم من تاريخ إنذاره بالإنهاء وحتى تمام الإخلاء والتسليم للطالب بصفته طبقاً لبنود العقد.
– مع إثبات تملك المدعي بصفته للمباني التي أقامتها المُدعى عليها على أطيان التداعي بالالتصاق حسب قيمتها مُستحقة الإزالة (أي كأنقاض فقط) طبقاً لنص المادة 924 من القانون المدني.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

نموذج مذكرة دفاع في دعوى فسخ وإنهاء عقد إيجار.

اترك تعليقاً