كيفية إنهاء عقد الإيجار الذي يجدد تلقائيا من جهة المستأجر
في حالة ما إذا اتفق المتعاقدان على مدة محددة لعقد الإيجار، واتفقا على أن تجدد تلك المدة لمدد أخرى مماثلة بناء على إرادة ورغبة المستأجر وحده دون تدخل من المؤجر، أو تجدد لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته، أو تجدد لمدد أخرى مماثلة ما لم يبد المستأجر رغبته في إنهاء العقد وللمستأجر وحده ه دون المؤجر الحق في إبداء الرغبة في إنهاء العقد.
س: في مثل تلك الحالات والحالات المشابهة لها، كيف يجوز للمؤجر طلب إنهاء عقد الإيجار؟ ومتى يجوز له ذلك؟ وكيف يقوم بذلك؟
ج: يجوز للمؤجر في جميع الحالات المذكورة والحالات المشابهة لها طلب إنهاء عقد الإيجار، ولكن بعد انقضاء وانتهاء المدة الأصلية المتفق عليها في العقد، ويقوم بذلك بإنذار المستأجر بعدم رغبته في تجديد العقد، على أن يتم هذا الإنذار في المواعيد المنصوص عليها في المادة 563 من القانون المدني..
فمن المُقرر قانوناً أنه إذا علق أمر انتهاء العقد على مشيئة المستأجر وحده، فقد اتجهت الهيئة العامة للمواد المدنية بمحكمة النقض مؤيدة للاتجاه السائد إلى اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة عملاً بنص المادة 563/1 مدني وتنتهي بالتنبيه بالإخلاء في المواعيد المحددة قانوناً.
فقد تواتر قضاء النقض على أنه: “… حيث أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، فإذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار، أو تعذر إثبات المدة المدعاة، أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو معلق على مشيئة المستأجر وحده، تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 من القانون المدني. لما كان ذلك، وكان النص في عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته وأحقية المستأجر وحده دون المؤجر في إبداء الرغبة في تجديد العقد أو إنهاؤه، مما يؤدي إلى اعتبار العقد – بعد انتهاء المدة المتفق عليها – مجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها، إذ أن نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفه العام، ولا يعرف متى يبدي أيهما الرغبة في إنهاء العقد. ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة، ويتعين إعمال نص المادة 563 مدني واعتباره – بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها – متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة، فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه”.
(نقض مدني في الطعن رقم 591 لسنة 49 قضائية – جلسة 5/3/1980.
وفي الطعن رقم 664 لسنة 56 قضائية – جلسة 20/11/1986.
وفي الطعن رقم 15 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/5/1987.
وفي الطعن رقم 2528 لسنة 55 قضائية – جلسة 2/12/1987.
وفي الطعن رقم 1760 لسنة 54 قضائية – جلسة 9/5/1988.
وفي الطعن رقم 2440 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/4/1990.
وفي حكم الهيئة العامة للمواد المدنية بمحكمة النقض الصادر:
في الطعنين رقمي 766 و 773 لسنة 56 قضائية “هيئة عامة” – بجلسة 23/2/1993 السنة 39 الجزء الثاني – صـ 688.
وثم سارت جميع أحكام الدوائر المدنية على هذا المنهاج ومنها الأحكام الصادر:
في الطعن رقم 3602 لسنة 59 قضائية – جلسة 23/3/1994.
وفي الطعن رقم 935 لسنة 60 قضائية – جلسة 29/12/1994.
وفي الطعن رقم 564 لسنة 61 قضائية – جلسة 12/7/1995.
لطفاً، وراجع العديد والكثير من الأحكام الأخرى ذات الصلة في مرجع:
“مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 530 – صـ 355 وما بعدها).