وضع العقار تحت يد القضاء والأثار المترتبة علي ذلك.

وضع العقار تحت يد القضاء

إذا كان الأصل أن محل التنفيذ أيا كان، سواء كان عقارا أو منقولا لا يجب أن يكون مملوكا للمدين، إلا أنه في التنفيذ على العقار نرى تنظيما خاصا إجراءات حجز عقار غير المدين بالإضافة إلى التنظيم العام لإجراءات حجز عقار المدين.

التنفيذ على العقار وهو تحت يد المدين

يبلغ القائم بالتنفيذ أمر الحجز مرفقا بالسند التنفيذي إلى المدين وأعذاره بأنه إذا لم يدفع الدين في الحال يسجل أمر الحجز بمكتب الرهون وهذا يسمى بالتنبيه العقاري، وتكون ورقة التنبيه باطلة إذا لم يشمل بيان كافي للعقار المراد حجزه أو إذا لم يكن السند الذي يتم التنفيذ بمقتضاه قد أعلن إلى المدين مع تكليفه بالوفاء، ويسجل أمر الحجز خلال شهر من هذا الإعلان بمكتب الرهون الكائن بدائرة موقع العقار ويصبح الحجز نهائيا، والعقار تحت يد القضاء من يوم تسجيل أمر الحجز بمكتب الرهون ويؤثر بهامش هذا الأمر بأوامر الحجز التي سبقت قيد هذا الأمر .

ولا يجوز شطب الحجز بدون موافقة الدائنين الحاجزين للاحقين لهذا الحجز وخلال 10 أيام التالية للقيد يقوم أمين مكتب الرهون بتسليم القائم بالتنفيذ بناء على طلبه شهادة عقارية تبين جميع القيود الموجودة على العقار، كما يجوز للدائن إذا اقتضت الضرورة أن يستصدر أمرا بالحجز في وقت واحد على عدة عقارات مملوكة لمدينه حتى ولو كانت واقعة في دوائر اختصاص متعددة.

التنفيذ على العقارات تحت يد الحاجز أو الكفيل العيني

الحاجز هو من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون بأي سبب دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن فتوجه الإجراء الحجز إلى هذا الحاجز.

أما الكفيل العيني شخص رهن عقاره ضمانا لدين في ذمة شخص آخر دون أن يكون هو مسؤولا عنه مسؤولية شخصية وهو إن اشتبه مع الحاجز في العنصر الأخير المتعلق بانتفاء المسؤولية الشخصية إلا أنه يفترق عنه في أن العقار محل الحجز لم يكن مملوكا للمدين وانتقل منه إليه بل أن العقار عقاره بداية ووضع محلا لرهن ضمانا لدين على غيره، وذلك كان لابد أن تختلف إجراءات حجز عقار الكفيل العيني على إجراءات حجز عقار الحائز.

فالتنفيذ بالنسبة للكفيل بحجز عليه بموجب عقد الرهن وأن العقار المرهون ملك له قبل الرهن عكس الحاجز.

فلا يجوز للدائن المرهون أن ينفذ على الحاجز إلا بعد إنذاره بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار .

ويجب أن يكون إنذار الدائن مصحوبا بتبليغ أمر الحجز إليه ليصبح الحاجز بنوع السند الحاصل التنفيذ بمقتضاه ويعرف العقار الجاري التنفيذ عليه على سبيل التحديد، ومقدار الدائن المطلوب الوفاء به .

ونشير إلى أنه ينبغي على الدائن الرجوع أولا على المدين الأصلي وإذا لم يستوف حقه يرجع بعدها على الحاجز أو الكفيل العيني.

الآثار المترتبة على وضع العقار تحت يد القضاء

يترتب على أمر الحجز بالمحافظة العقارية جملة من الآثار تطرق إليها المشرع في المواد 730 إلى 736 من ق الإجراءات المدنية والإدارية وتؤدي في مجملها إلى الحد من سلطات المدين على العقار ويتمثل في أربعة نواحي :

– عدم التصرف في العقــار.

– تقيد حق المدين في تأجير العقار واستغلاله.

– إلحاق الثمار بالعقار.

– حالة العقار المتمثل بتأمين عيني.

1- عدم التصرف في العقار

بمجرد وضع العقار تحت يد القضاء، يمنع المدين أو الحاجز سواء كان مالكا للعقار المرهون أو الكفيل العيني من التصرف فيه بنقل ملكية أو إنشاء حقوق عينية عليه.

تماما ما نصت عليه المادة 735 من ق إ م و إ، أنه لا يجوز للمدين المحجوز عليه ولا لحاجز العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز ولا يرتب تأمينات عليه، وإلا كان تصرفه قابلا للإبطال… “

ويسري المنع من التصرف في العقار من تاريخ قيد الحجز في مصلحة الشهر العقار قيد من هذا التاريخ يمنع المحجوز عليه من القيام بكل التصرفات الناقلة للملكية، من بيع أو هبة أو وقف أو مقايضة سواء كانت هذه التصرفات ناقلة للملكية كل الملكية، أو لأحد الحقوق العينية الأصلية كحق الانتفاع أو الارتفاق، كما يمنع عليه توقيع حقوق عينية تبعية كالرهن مثلا، لأن من شأن هذه التصرفات أن تنقص قيمة العقار ويبعد الراغبين عن شرائه.

ولكن يبقى لأصحاب حقوق الامتياز على العقار، وهم بائع المحجوز أو مقرض ثمنه أو الشريك القاسم، الحق في أن يقيدوا حق امتيازهم في المواعيد المنصوص عليها في القانون المدني لاسيما المادتين 999-1001.

ولقد أجازت المادة 736 من ق إ م و إ إنقاذ التصرف بنقل الملكية.

أو ترتيب حق عيني على العقار المحجوز عليه، إذا أودع المدين المحجوز عليه حائز العقار، أو الكفيل العيني بأمر ضبط أو بين يدي المحضر القضائي قبل جلسة المزايدة.

مبلغا كافيا للوفاء بأصل الدين والمصاريف المترتبة عليه المقيدين في الشهادة العقارية والحاجزين.

2- تقيد حق المدين في تأجير العقار واستغلاله

حجز العقار لا يؤدي إلى نزع ملكية المدين وإخراجه من حيازته بل العكس هو الحاصل، فالمدين يظل مالكا وبالتالي له على العقار المحجوز العديد من السلطات نعالجها فيما يلي :

إذا كان العقار في يد المدين وليس في يد الحارس :

نصت المادة 730 ف1 ” إذا لم يكن العقار المحجوز مؤجرا وقت قيد أمر الحجز استمر المدين المحجوز عليه حائزا له بصفته حارسا إلى أن يتم البيع ما لم يؤمر بخلاف ذلك …”

ويكون ذلك بناء على أمر طلب الدائن الحاجز، أو أي دائن بيده سند تنفيذي وللمدين الساكن في العقار أن يبقى ساكنا فيه بدون أجرة إلى أن يتم البيع لأنه هو مالك العقار.

وللمدين أن يبيع ثمار العقار بشرط أن يكون ذلك من أعمال الإدارة الحسنة وأودع الثمن بأمانة ضبط المحكمة .

كما يجوز للدائن الحائز أن يطلب من رئيس المحكمة الترخيص له بأمر على عريضة لحصاد المحاصيل الزراعية وهي الثمار والفواكه وبيعها بالمزاد العلني، أو بيعها عن طريق الوسيط أو بأي طريقة أخرى.

ويظل المدين حارسا إلى أن يتم البيع إلا إذا صدر حكم قاضي التنفيذ بعزله أو بتجديد سلطاته بناء على طلب أي دائن حائز أو بيده سند تنفيذي، ويتعرض المدين المحجوز عليه للعقوبات المقررة في قانون العقوبات للجرائم المتعلقة بالأموال المحجوزة بالإضافة إلى التعويضات المدنية عند الاقتضاء، وإذا قام باختلاس أو إتلاف الأموال المحجوز عليها.

إذا كان العقار مؤجرا :

في الأحوال التي يكون العقار المحجوز فيها مؤجرا فقد نظمت مواد قانون إ م وإ الأحكام الخاصة بهذه الحالية .

إذا كان العقار مؤجرا وقت قيد أمر الحجز اعتبرت الأجرة المستحقة محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تبليغه الرسمي بأمر الحجز ويمنع عليه الوفاء به لمالك العقار.

أما إذا لم يكلف المستأجر بعدم دفع الأجرة، فإن وفاؤه يصبح أو إذا كان قد رفع الأجرة للمدين المحجوز عليه قبل تبليغه الرسمي، ويسأل عنها بصفة حائزا لها.

سلطة المدين في التأجير :

أراد المشرع ضبط سلطات المدين في تأجير عقاره حتى لا يكبد الدائنين في صورة تأجير العقار لمدة طويلة، أو بإيجار زهيد فيضعف فرص بيعه في المزاد العلني.

وعلى ذلك فقد جاء المشرع الجزائري على أن تبقى عقود الإيجار التي أبرمها المدين المحجوز عليه ولها تاريخ ثابت قبل قيد أمر الحجز نافذة في حق الحاجزين والدائنين الذين لهم حقوق مقيدة إلا إذا أثبت الدائن أو الراسي عليه المزاد ولو بعد البيع وقوع عش في المدين المحجوز عليه أو المستأجر في هذا الإيجار وفي في هذه الحالة يمكن فسخ الإيجار .

أما بالنسبة لعقود الإيجار التي لها تاريخ ثابت وعقود الإيجار التي أبرمها المدين المحجوز عليه بعد قيد أمر الحجز لا تكون نافذة في حق الدائن الحاجز ولا تكون نافذة في حق الدائن الحاجز.

غير أنه يجوز للمدين المحجوز عليه أن يطلب استصدرا أمر على عريضة يرخص لإيجار العقارات أو الحقوق العينية العقارية أو إيجارها معا، إذا كان ذلك يزيد في إيرادات العقار ولا يضر بمصالح أطراف الحجز وذلك مع مراعاة الأحكام المتعلقة بعقود الإيجار الخاضعة للشهر .

3- إلحاق الثمار بالعقار

ثمار العقار هي ما يغله العقار من إيرادات مثل الأجرة والمحصولات الزراعية التي تنتج من الأرض والمعادة الأحجار الناتجة من منجم والقاعدة القانونية أنه لا يترتب على قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار عن المدة التالية لتسجيل عملا بنص المادة 732 ق إ م و إ، والمقصود بإلحاق الثمار بالعقار من ناحية أولى أن الثمار تصبح محجوزة بقوة القانون تبعا لحجز العقار دون حاجة إلى اتخاذ إجراءات مستقلة لحجزها.

وفي الحالة الثانية إنما تصبح جزءا من العقار فيكون حكمها كحكم ثمن العقار في التوزيع وذلك بإيداع ثمنها بخزانة المحكمة، مهما كانت طبيعة الثمار سواء كانت ثمار طبيعة أو اصطناعية أو محاصيل أي كل ما يجنى بعد التسجيل.

لكن قد يستغرق الحجز زمنا يفوق المألوف لا سيما في حالة إعادة البيع بالمزاد العلني ونتيجة لذلك ليس من حسن الإدارة ترك الثمار عرضة للضياع خاصة إذا كانت على وشك النضوج أو من الثمار السريعة التلف، في هذه الحالة يجوز للمدين المحجوز عليه أن يبيع ثمار العقار الملحق به متى كان ذلك من أعمال الإدارة الحسنة أو يؤدي إلى رفع ثمن قيمة الحجز أمرا ما فاتخذه المدين من الثمار الطبيعة للعقار وقت ما يلزمه لمعيشته هو ومن يعولهم فهو تصرف سليم ولا يعد تبديل للأموال المحجوزة.

كما يجوز للدائن الحاصل أن يطلب من رئيس المحكمة الترخيص له بأمر على عريضة بحصاد المحاصيل الزراعية وحتى الثمار والفواكه وبيعها بالمزاد العلني أو بيعها عن طريق وسيط، أو بأي طريقة أخرى كالأسواق أو محلات الجملة.

4- حالة العقار المثقل بتأمين عيني

استحدث المشرع في المادة 734 من ق إ م إ الضبط الحالة التي يكون عليها العقار أو الحق العيني العقاري مثقلا بتأمين عيني، وانتقلت ملكيته بعقد رسمي مشهر إلى الغير قبل الحجز.

إذ يجب إنذار الغير الحائز وتكليفه بدفع مبلغ الدين خلال أجل شهر واحد من تاريخ التبليغ الرسمي أو تخلية العقار ليباع بالمزاد العلني، وإلا بيع جبرا عليه .

ويجب أن يشمل الإنذار فضلا عن البيانات المعتادة مجموعة من البيانات الجوهرية بغرض التوضيح وتوحيد الإجراءات وتسهيل مراقبة صحتها أمر جهة الطعن وتطبيق الإحكام المنصوص عليه في المواد 731، 732، 733 ق إ م إ.