الإلتصاق كسبب لكسب الملكية طبقا للقانون المدنى المصري

 

تعريف الإلتصاق : –

يعتبر الالتصاق من أسباب كسب الملكية العقارية، يكون بمقتضاه لصاحب الشيء أن يتملك ما اتصل به اتصالا يتعذر معه فصله منه دون تلف .

يذهب عموم الفقه إلى أنه : –
اتصال شيئين أو امتزاجها بفعل الطبيعة أو الإنسان بطريقة تجعل من المستحيل فصل احدهما عن الآخر دون تلف .
وحتى يمكن تطبيق الالتصاق لابد أن يكون كل من الشيئيين مستقلاً ومتميزاً عن الآخر وان تم الالتصاق دون اتفاق بين الملاك أو على الأقل دون موافقة أحدهما.

مثال لذلك : –
أن يتفق المؤجر مع المستأجر على إعطاء المستأجر حق إنشاء بناء في الأرض المؤجرة على أن يكون البناء مملوك للمستأجر طوال فترة الإيجار هنا وجب تطبيق أحكام هذا الاتفاق وليس قواعد الالتصاق .

السند القانونى : –

1- الالتصاق بالعقار:

مادة ۹۱۸ :-
الأرض التى تتكون من طمى يجلبه النهر بطريقة تدريجية غير محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين.
مادة ۹۱۹ :-
(۱) الأرض التى ينكشف عنها البحر تكون ملكا للدولة.
(۲) ولا يجوز التعدى على أرض البحر إلا إذا كان ذلك لإعادة حدود الملك الذى طغى عليه البحر.
مادة ۹۲۰ :-
ملاك الأراضى الملاصقة للمياه الراكدة كمياه البحيرات والبرك، لا يملكون ما تنكشف عنه هذه المياه من أرضى ولا تزول عنهم ملكية ما تطغى عليه هذه المياه.
مادة ۹۲۱ :-
الأراضى التى يحولها النهر من مكانها أو ينكشف عنها، والجزائر التى تتكون فى مجراه، تكون ملكيتها خاضعة لأحكام القوانين الخاصة بها.
مادة ۹۲۲ :-
(۱) كل ما على الأرض أو تحتها من بناه أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكا له.
(۲) ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبيا قد أقام هذه المنشآت على نفقته، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبيا ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو حوله الحق فى أقامة هذه المنشآت وتملكها.
مادة ۹۲۳ :-
(۱) يكون ملكا خالصا لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناه أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكة لغيره، إذا لم يكن ممكنا نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم، أو كان ممكنا نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذى يعلم فيه مالك المواد أنها اندمجت فى هذه المنشآت.
(۲) فإذا تملك صاحب الأرض المواد، كان عليه أن يدفع قيمتها مع التعويض إن كان له وجه. أما إذا استرد المواد صاحبها فإن نزعها يكون على نفقة صاحب الأرض.
مادة ۹۲٤ :-
(۱) إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
(۲) ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفترة السابقة.
مادة ۹۲۵ :-
(۱) إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها فى المادة السابقة يعتقد بحسن نية أن له الحق فى إقامتها، فلا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة، وإنما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغا يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب مادة المنشآت، هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها.
(۲) إلا أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حلا من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدى ما هو مستحق عنها، كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.
مادة ۹۲٦ :-
إذا أقام أجنبى منشآت بمواد من عنده بعد الحصول على ترخيص من مالك الأرض، فلا يجوز لهذا المالك إذا لم يوجد اتفاق فى شأن هذه المنشآت أن يطلب إزالتها، ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها أن يؤدى إليه إحدى القيمتين المنصوص عليهما فى الفقرة الأولى من المادة السابقة.
مادة ۹۲۷ :-
تسرى أحكام المادة ۹۸۲ فى أداء التعويض المنصوص عليه فى المواد الثلاث السابقة.
مادة ۹۲۸ :-
إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناء قد جار بحسن نية على جزء من الأرض الملاصقة، جاز للمحكمة إذا رأت محلا لذلك أن تجبر صاحب هذه الأرض على أن ينزل لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء، وذلك فى نظير تعويض عادل.
مادة ۹۲۹ :-
المنشآت الصغيرة كالأكشاك والحوانيت والمأوى التى تقام على أرض الغير دون أن يكون مقصودا بقاؤها على الدوام، تكون ملكا لمن أقامها.
مادة ۹۳۰ :-
إذا أقام أجنبى منشآت بمواد مملوكة لغيره، فليس لمالك المواد أن يطلب استردادها. وإنما يكون له أن يرجع بالتعويض على هذا الأجنبى كما له أن يرجع على مالك الأرض بما لا يزيد على ما هو باق فى ذمته من قيمة تلك المنشآت.

 

2– الالتصاق بالمنقول:

مادة ۹۳۱ :-
إذا التصق منقولان لمالكين مختلفين بحيث لا يمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هناك اتفاق بين المالكين، قضت المحكمة فى الأمر مسترشدة بقواعد العدالة ومراعية فى ذلك الضرر الذى حدث وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما.

۱- والالتصاق الصناعي له صورتين (حيث يكون لإرادة الإنسان دخل في حدوثه)

أولاً التصاق المنقول بالعقار : –

كيف يتحقق هذا النوع ؟
إذا بنى شخص على أرضه بمواد مملوكة لغيره أو إذا بنى شخص منشآت على أرض الغير بمواد مملوكه له.
أو إذا بنى شخص منشآت بأدوات ليست مملوكه له وعلى أرض ليست ملكاً له.
والقاعدة أن كل الصور تكون ما على الأرض من بناء أو غراس ملكاً لصاحب الأرض.

أولاً : إقامة مالك الأرض منشآت على أرض بمواد ليست مملوكه له:

– والقاعدة هنا :
أن مالك الأرض مالك لما فوقها من منشآت وهذا الحكم تطبيقاً لأحكام م ۸۰۳/۲ والتي جاء فيها:-
ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً أو عمقاً وذلك دون الإخلال بأحكام القانون الخاص بالمحاجر والمناجم لذلك فهي تمثل بالضرورة ما على الأرض من بناء أو غراس .

وهنا ما نصت عليه المادة ۹۲۳ من القانون المدني : –
يكون ملكاً خالصاً لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكه لغيره إذا لم يكن ممكناً نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم أو كان ممكنا نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد إنها اندمجت في هذه المنشآت.

– القاعدة :
هي ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها وبالتالي من غراس أو بناء.
أما فيما يتعلق بالوقت الذي تصبح فيه هذه المنشآت ملكاً لصاحب الأرض فأنه يجب أن تفرق بين فرضين : –

الفرض الأول :-
لا يكون من الممكن نزع ما أقيم من بناء أو غراس دون أن يصيب هذه المنشآت أو الغراس ضرر جسيم.
أو إذا كان ذلك ممكناً ولم ترفع خلال سنه من اليوم الذي يعلم فيه مالكها بأنها قد اندمجت في المنشآت
ففي هذا الفرض يتملك مالك الأرض ما يقيمه من منشآت بمجرد إدماجها ولو تم الإدماج على دفعات.
ومثال المواد التي لا يمكن نزعها دون تلف جسيم:
الطوب والحجارة وغيرها من المواد المستخدمة في البناء.

الفرض الثاني:-
وفيه يمكن نزع ما استخدم من مواد دون تلف جسيم يصيب ما أقيم من منشآت.
هنا يكون لمالك هذه المواد المطالبة باستردادها.
ويجب أن ترفع دعوى الاسترداد (خلال سنة) من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد أنها اندمجت و إلا سقط حقه في رفع هذه الدعوى واقتصر حقه على طلب التعويض فقط.
وتقع نفقات نزع المواد على صاحب الأرض حتى لو كان حسن البنية.
وهذا الحكم منطقي لأن صاحب الأرض هو الذي قام باستخدام هذه المواد غير المملوكة له.
وأما إذا تملك مالك الأرض هذه المواد ويكون ذلك (في نزعها ضرر جسيم) بالمنشآت وتقدير هذا الضرر أمراً متروك للقضاء (قاضي الموضوع) دون رقابه عليه في محكمة النقض أو في حالة إذا لم يرفع مالك المواد دعوى باستردادها خلال سنة من وقت علمه هنا وجب تعويض صاحبها .

ملحوظة هامة:-
إذا كان مالك الأرض حسن النية فإن هذا الأمر لا يؤثر على التعويض وإن كان يراعى حسن نيته في تقدير التعويض.

(ما يشمله التعويض) في حالة التملك : –
قيمة ما يمتلكه من مواد مضافاً إليه تعويضاً عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب.

وإما إذا كان الباني مالك الأرض سيئ النية : –
أي كان يعلم أن هذه المواد ليست مملوكه له ولا حق له في استخدامها في البناء فإن سوء نيته بطبيعة الحال على مدى ما يقضي به عليه من تعويض.

وأخيراً : –
ليس لصاحب الأرض إجبار صاحب المواد على استردادها ليتفادى الحكم عليه بالتعويض.
حيث أن الخيار هنا متروك لصاحب المواد لا لصاحب الأرض حيث إذا شاء صاحب المواد استردادها على ألا يترتب على ذلك ضرر جسيم وإن شاء تركها ووجب عندئذ التعويض على صاحب الأرض.

ثانياً : – المنشآت التي يقيمها شخص بمواد من عنده على أرض مملوكه للغير : –

والقاعدة هنا:
إن ملكية الأرض تشمل ملكية ما فوقها وما تحتها ما لم يتفق على خلاف ذلك.
إلا أن القانون يفرق هنا بين الباني سيئ النية والباني حسن النية وفقاً لأحكام المادة ۹۲۳/۲٤

۱- (الباني سيئ النية) :
وفقاً للأحكام المادة ۹۲٤ إذا كان الباني سيئ النية أي يعلم ألا حق له قي إقامة البناء فلصاحب الأرض أن يطالبه بإزالة ما أقام وعلى نفقته.

ملحوظة: –
وليست سوء النية هنا أن يعلم الباني أن هذه الأرض ليست مملوكة له بل يجب فضلاً عن ذلك أني يعلم ألا حق له في إقامة هذه المنشآت أو البناء أو الغراس.

وهنا يثور سؤال هل يقتصر حق مالك الأرض على طلب الإزالة فقط ؟
لا حيث له أن يطالب بالتعويض إذا كان له مقتضى وعادة ما يتمثل هذا التعويض فيما يسببه الهدم والإزالة من أضرار تلحق بمالك الأرض.
وقت تقديم طلب الإزالة :
بحيث أن يتقدم بها خلال سنة من وقت علمه بإقامة المنشآت لا من وقت إقامة المنشآت نفسها وعلى الباني يقع عبء إثبات تاريخ هذا العلم حيث يترتب على تجاوزه سقوط حق صاحب الأرض في المطالبة بالإزالة.

– أما في حالة إذا أراد استيفاء ما أقيم عليها من منشآت : –

أن يدفع للباني أقل القيمتين :
قيمة هذه المنشآت مستحقة الإزالة:
أي يدفع قيمة الإنقاص منقوصاً منها مصروفات الهدم أو قيمة ما زاد من ثمن الأرض بسبب ما أقيم فوقها من بناء.

– ملحوظة هامة : –
لا يستند هذا الحكم إلى فكرة الإثراء بلا سبب حيث لو كان التزام صاحب الأرض مبنياً على الإثراء بلا سبب لوجب عليه أن يدفع للباني أقل القيمتين.
قيمة ما افتقر به الباني أي قيمة ما أنفقه في البناء أو قيمة ما أثرى به صاحب الأرض أي قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء.
حيث أنه بدفع قيمة البناء إنقاصاً لذلك نجد أن مصدر الالتزام هنا يجد مصدره في القانون وليس الإثراء بلا سبب.

– (تقادم التعويض) : –
بمضي ۱۵ عاماً لا بمضي ثلاث سنوات كما تتقادم دعوى الإثراء بلا سبب.
وإذا كان لصاحب الأرض أن يطالب الباني سيئ النية بالإزالة أو أن يستبقي ما أقيم من منشآت مقابل دفع أقل القيمتين على التفصيل السابق ذكره.
وهنا لا يجبر الباني على انتظار السنة لإزالة المباني إذا لم يكن يترتب عليها ضرر.
وإذا ما انتهت مدة السنة تملك صاحب الأرض ما أقيم من منشآت على أرضه تأسيسا على الأحكام الخاصة بالالتصاق بيد أن ذلك لا يحول وفقاً للرأي الغالب من الفقه.
بين الباني وبين حقه في طلب الإزالة إذا لم يكن يترتب عليها الأضرار ولو كانت مدة السنة قد انتهت وعندئذ يكون لصاحب الأرض الخيار بين قبول النزع أو دفع أقل القيمتين.

– وأخيراً : –
فإن الأصل حسن النية للباني وعلى من يدعي عكس ذلك أن يقوم بالإثبات

۲- (الباني حسن النية):
حيث يكون الباني قد أقام بمواد مملوكة على أرض غيره سيئ النية أي يعلم ألا حق فيما أقام وقد يكون حسن النية أي يجهل أن فيما يفعله اعتداء على حق صاحب الأرض وليس المقصود بحسن النية هنا أن يجهل الباني أن الأرض غير مملوكه له فقد يعلم ذلك ويعتقد أن صاحب الأرض قد أعطى له الحق في إقامة هذا البناء ويعتبر الباني هنا حسن النية .

ووفقاً لأحكام المادة ۹۲۵ يجب الفرقة بين : –

الفرض الأول:-
وفيه لا يطلب من أقام المنشآت والفرض أنه حسن النية – نزعها إذا لم يطلب من أقام المنشآت نزعها فليس لصاحب الأرض إجباره على ذلك.
وهنا يتضح لنا بجلاء الفرق بين الباني حسن النية وسيئ النية .

حيث في حالة الباني سيئ النية : –
يحق لصاحب الأرض طلب إزالة ما أقام وعلى نفقته (الباني).

أما في حالة حسن النية : –
فلا يحق لصاحب الأرض طلب هذه الإزالة.
بل يخير صاحب الأرض هنا بين:
إما أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل
أو أن يدفع مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت

وهنا مصدر التزام صاحب الأرض هو نص القانون.
وليست قواعد الإثراء بلا سبب وحين تتقادم الدعوى بمضي ۱۵ سنة لا ثلاث سنوات مثل دعوى الإثراء.

الفرض الثاني : –
وفيه يطلب من أقام المنشآت نزعها : حيث أن للباني حسن النية أن يطالب بإزالة ما أقام ولا يستطيع صاحب الأرض إجباره على قبول التعويض.
أما إذا كان نزع هذه المنشآت من شأنه أن يترتب عليه ضرر بصاحب الأرض وحيث لا يوجد نص

فقد ذهب جانب من الفقه : إلى القول بأن الباني لا يكون له نزع ما أقام إذا كان ذلك من شأنه أن يحدث للأرض ضرراً جسيماً.

بينمها ذهب البعض الآخر إلى: وهو ما نرجحه إلى القول بأنه لا يكون للباني المطالبة بنزع ما أقام من منشآت إذا كان ذلك من شأنه الإضرار بالأرض سواء كان الضرر بسيطاً أو جسيماً.

– وتطبيقا على ذلك : –
إذا كانت المنشآت المقامة على الأرض قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.
والفرض أن الذي يتملك هنا هو صاحب المنشآت لا صاحب الأرض.
لا يعد ذلك تطبيقاً للقواعد العامة في الالتصاق.

– ويشترط لتطبيق هذا الحكم : –
أن تكون قيمة المنشآت التي أقيمت على الأرض قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها.
فلا يشترط إذاً أن يستحيل على صاحب الأرض أداء ما هو مستحق عن هذه المنشآت بل يكفي أن يكون في ذلك إرهاق له.
والمعيار هنا ذاتي لا موضوعي أي أن الإرهاق لا يتمثل في المقارنة بين قيمة الأرض وقيمة المنشآت.
بل العبرة تكون بالقدرة المالية لصاحب الأرض فإذا كان تكليفه بأداء أقل القيمتين للمباني إرهاق له جاز له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.

والتعويض العادل هنا ليس وفقاً للأحكام العامة الواردة في المادة (۹۵۲/۲) فلو كان الأمر كذلك لاكتفى المشرع بالإحالة إليها.
حيث يجب أن يراعى موقف المنشآت بل قد يكتفي بما افتقر به صاحب الأرض أي بالقدر الذي اشتراها به وان كانت قد آلت ملكيتها إليه بطريق البيع مثلاً.

 

ملحوظة هامة جداً : –
إذا تملك صاحب الأرض ما أقيم عليها من بناء فإن ملكيته تكون معلقة على شرط واحد وهو ألا يطالب صاحب المنشآت بنزعها أو أن يطلب هو تملك الأرض لصاحب المنشآت ….