صيغة مذكرة دفاع بزيادة القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني

صيغة مذكرة دفاع بزيادة القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني.

أولاً- الوقائع:

بمُطالعة واستقراء الأوراق تبين أنه: بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في 2/4/1977 استأجرت الشركة الشرقية للدواجن (شركة مساهمة مصرية خاضعة لقانون الاستثمار العربي والأجنبي، ويمثلها قانوناً السيد المهندس/ عبد العزيز حمدي سالم بصفته رئيس مجلس إدارة الشركة) من منطقة أوقاف الشرقية بهيئة الأوقاف المصرية ما هو: شقة سكنية مكونة من ثلاث حجرات، برقم 15 “أ” (بعمارة الأوقاف) بشارع القاهرة بمدينة بلبيس – بندر بلبيس – محافظة الشرقية، التابعة لجهة وقف (خيري مشترك / وقف إبراهيم النمر)، بأجرة شهرية إجمالية قدرها 30.830جم (ثلاثون جنيهاً وثمانمائة وثلاثون مليماً)، والمدة “مشاهرة” وساري اعتباراً من 16/4/1977، وحدودها غير مذكورة بالعقد، والغرض من استعمالها غير مذكور بالعقد.

وبتاريخ 5/2/2001 تقدمت الشركة المستأجر بشكوى إلى مدير عام منطقة أوقاف الشرقية تتضرر فيه من مطالبتها بقيمة ايجارية عن الشقة المؤجرة لها (والسالفة الذكر) بمبلغ يقارب التسعون جنيهاً شهرياً، وباستفسارها عن ذلك تم إفادتها بأن تلك الشقة مؤجرة لغير أغراض السكنى ومن ثم تسري عليها الزيادات القانونية للأجرة والمنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ثم الزيادة القانونية للأجرة المنصوص عليها في المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وإذ تنفي الشركة المستأجرة أن تلك الشقة مؤجرة لغير أغراض السكنى وأنه لا يتم استعمالها في غير السكنى وقدمت سنداً لذلك شهادة من إدارة رخص المحلات بمجلس مدينة بلبيس ومن الضرائب العامة ببلبيس تفيد بأن تلك الشقة ليس لها أي نشاط حر يخضع للضريبة أو رخص المحلات. وطلبت الشركة المستأجرة في شكواها النظر في هذا الموضوع وحل تلك المشكلة التي ليس لها أي أساس قانوني وتبدي استعدادها لسداد الإيجار حسب العقد المبرم معها. وإذ أفرد للموضوع ملف الفتوى رقم 183 حصر عام 373 لسنة 2002 وأحيل إلينا للبحث وإبداء الرأي القانوني فيه.

ثانياً- البحث القانوني:

* بالنسبة للزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981:

تنص المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، على أنه:

“اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9/9/1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية.

ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده، ويصدر بقرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض.

وتحدد الزيادة المشار إليها وفقاً للنسب الآتية:

أ‌. 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944

ب‌. 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961

ت‌. 10% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 6 أكتوبر سنة 1973

ث‌. 5% عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977

كما تنص المادة 8 من ذات القانون على أن:

“تؤدى الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.

وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة”.

الحكمة من زيادة الأجرة:

حكمة هذه الزيادة أن الأماكن الواردة بالمادة السابعة، فضلاً عن ضآلة أجرتها، فقد خضع معظمها لتخفيضات كبيرة، بحيث أصبح إيجارها غير مجز للمالك المؤجر، الأمر الذي دفع الملاك المؤجرين إلى العزوف عن القيام بأعمال الترميم والصيانة المطلوبة، وهو ما يؤدي إلى انهيار كثير من المباني وتعريض الأرواح للخطر والإضرار بالثروة القومية المبنية، ولذلك خصص المشرع نصف هذه الزيادة لأعمال الترميم والصيانة.

ومفاد ذلك، أن هذه الزيادات تقررت لصالح المؤجر والمستأجرين وللصالح العام أيضاً. وقد جاء في تقرير اللجنة المشتركة بمجلس الشعب أنه: “خلصت اللجنة من دراستها إلى أن المباني القديمة تعتبر ثروة قومية يجب الحفاظ عليها وإطالة أعمارها. كما خلصت إلى أن ضآلة إيجار هذه المساكن تجعل ملاكها يعزفون عن صيانتها وترميمها. ولما كانت مصلحة سكان هذه الأماكن، فضلاً عن الصالح العام الذي يتمثل في كون هذه الأماكن ثروة قومية يجب الحفاظ عليها، وعدم زيادة أعباء سكانها، وفي نفس الوقت رعاية مصالح ملاكها، وذلك كله في إطار من التكافل الاجتماعي، فقد خلصت اللجنة إلى ضرورة تحريك أجرة الأماكن القديمة المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسب تتفاوت بحسب تاريخ إنشاء المبنى خاصة وأن هذه الوحدات تمارس فيها أنشطة تدر ربحاً على أصحابها …”.

الأماكن الخاضعة للزيادة:

تخضع لهذه الزيادة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977، وهو تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977.

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: “مؤدى حكم المادتين 7 ، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وجوب زيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 في أول يناير من كل سنة اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون زيادة دورية ثابتة وليس دفعة واحدة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبينة في ذات وقت الإنشاء والمحددة تفصيلا بالمادة الأولى ووقوف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة”. (نقض مدني في الطعن رقم 8466 لسنة 65 قضائية – جلسة 21/11/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – الجزء الثاني – صـ 1354 – فقرة 5).

ويستوي أن تكون الأماكن المذكورة قد أنشئت أصلاً لغير أغراض السكنى، أو أنشئت لأغراض السكنى ثم أجرت لغير أغراض السكنى، أو كانت مؤجرة أصلاً لأغراض السكنى ثم أجرت إلى مستأجر جديد لغير أغراض السكنى، فالعبرة بالتخصيص الفعلي للمكان لأن النص استعمل عبارة: “الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى”.

أما إذا كان المكان مؤجراً في الأصل لأغراض السكنى ثم تغير استعماله إلى غير أغراض السكنى، سواء بالإرادة المنفردة للمستأجر أو بالاتفاق مع المؤجر، فإن هذا المكان لا يخضع لهذه الزيادة وإنما يخضع للزيادة المنصوص عليها في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، لأن المكان في هذه الحالة يعتبر مؤجراً أصلاً لأغراض السكنى وقد تغير استعماله إلى غير هذه الأغراض بعد نشوء العلاقة الايجارية بين الطرفين، وبناء عليه فإنه لا يتأتى الجمع بين الزيادتين المذكورتين.

المقصود بعبارة “غير أغراض السكنى”:

المقصود بعبارة: “غير أغراض السكنى” – على ضوء ما تنص عليه المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – الأغراض التي تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية، وذلك إذا كان المستأجر مصرياً، أما إذا كان غير مصري فإن أغراض غير السكنى تتسع لتشمل كل غرض خلاف السكنى.

حيث تنص المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن:

“تعامل في تطبيق أحكام هذا القانون، معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى، الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية أو الصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية.

ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين”.

فالأماكن المشار إليها في المادة 27 سالفة الذكر، والتي تعامل معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى، وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 136 لسنة 1981، هي الأماكن التي تمارس فيها أنشطة اجتماعية أو دينية أو ثقافية، ومثال ذلك النوادي الثقافية والرياضية والجمعيات الخيرية والمدارس الحكومية والمستشفيات ودور العبادة. وقد راعى المُشرع في ذلك أن هذه الأماكن لا تدر ربحاً لمستأجريها، مما يجعل الزيادة مرهقة لكثيراً من هؤلاء المستأجرين.

الحكم بعدم دستورية المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981:

قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 29 أبريل سنة 1989 في القضية رقم 21 لسنة 7 قضائية “دستورية”، بعدم دستورية نص المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تضمنته من استثناء الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري (أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية) وذلك بالنسبة إلى تطبيق ما تضمنته المادة 7 من زيادة الأجرة. وقد نشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية بتاريخ 18/5/1989 بالعدد 20.

ولما كان من المستقر عليه قانوناً أن: أحكام المحكمة الدستورية العليا ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة، ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص قانوني عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم بالجريدة الرسمية. فالأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا تسري ليس فقط على المستقبل، وإنما على جميع الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم (فلتلك الأحكام أثر رجعي) ما لم تكن الوقائع والعلاقات قد استقرت بموجب حكم قضائي حائز قوة الأمر المقضي أو بانقضاء مدة تقادم.

وينبني على ذلك، خضوع الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية، خضوعها للزيادة في الأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ويجوز لمؤجري هذه الأماكن المطالبة بالزيادة المذكورة ، طالما لم يصدر بشأنها حكم قضائي نهائي حتى تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية العليا، غير أنه إذ دفع المستأجر بانقضاء المطالبة بالتقادم الخمسي باعتبار أن تلك الزيادة شأنها شأن القيمة الايجارية الأصلية تعتبر من الحقوق الدورية المتجددة التي تتقادم بالتقادم الخمسي، فإنه يمكن الرد على ذلك الدفع بأن مدة التقادم لا تسري من تاريخ استحقاق الزيادة في الأجرة وإنما من تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية في الجريدة الرسمية، باعتبار أنه التاريخ المعول عليه في افتراض العلم بزوال المانع الذي كان يحول دون المطالبة بها، وباعتبار أن نص المادة 27 سالفة الذكر كان يمثل مانعاً قانونياً يتعذر معه على المؤجر المطالبة بتلك الزيادة. (راجع في هذا الخصوص: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الأول – طبعة عام 2000 بالقاهرة – البند رقم 234 – صـ 572 وهوامشها).

التزام المستأجر بأداء الزيادة:

يلتزم المستأجر بأداء الزيادة مع الأجرة إلى المالك المؤجر، فإذا كانت الأجرة تدفع مشاهرة دفعت الزيادة مشاهرة. ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار، فيحق للمالك المؤجر طلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا لم يدفع الزيادة في الميعاد، وفقاً لصريح نص المادة 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر.

هل يجوز للمالك المؤجر التنازل عن الزيادة في الأجرة؟:

مفاد المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنها خصصت نصف الزيادة في الأجرة لمواجهة تكاليف ترميم وصيانة المبنى جميعه، واعتبرت هذا النصف بمثابة أمانة لدى المالك لحين إنفاقها على هذه التكاليف، ومن ثم فهي ليست حقاً خالصاً للمالك، بل يتعلق بها حق المستأجرين ومصلحة المجتمع في الحفاظ على ثروته القومية من العقارات، لا سيما في ظل أزمة الإسكان المتزايدة، الأمر الذي يجعل فرض نصف الزيادة المشار إليها متعلقاً بالنظام العام، وبالتالي لا يجوز للمالك التنازل عنه، ويقع اتفاقه مع المستأجر على هذا التنازل باطلاً بطلاناًَ مطلقاً.

أما النصف الآخر من الزيادة، فهو عبارة عن زيادة في الأجرة يستأديها المالك عوضاً له عن ضآلة أجرة هذه المباني، والتي خضع الكثير منها لتخفيضات كبيرة، ومن ثم يجوز للمالك التنازل عن هذا النصف، ويقع اتفاقه مع المستأجر على ذلك صحيحاً، لأن المحظور قانوناً هو تقاضي المالك أجرة تزيد على الحد الأقصى، أما تقاضي المالك أجرة أقل فأمر جائز.

* بالنسبة الزيادة المنصوص عليها في القانون رقم 6 لسنة 1997:

تنص المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997 على أن:

“تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، بواقع:

· ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944.

· وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961.

· وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973.

· وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977.

ويسري هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون.

وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذلك الموعد”.

الأماكن الخاضعة لتلك الزيادة:

وتخضع لحكم هذه المادة، كافة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى، سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي أو أي نشاط آخر كالأماكن التي تمارس فيها أنشطة اجتماعية أو ثقافية أو دينية، مثل النوادي الثقافية والرياضية والاجتماعية والجمعيات الخيرية ودور العبادة. ولا يطبق في هذا الخصوص أحكام المادة 27 من القانون 136 لسنة 1981 ذلك أن تلك المادة خاصة بتطبيق أحكام القانون 136 لسنة 1981 ولا تمتد إلى تطبيق أي قانون آخر كالقانون رقم 6 لسنة 1997.

حيث نصت المادة 11 من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997، والصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997، على أنه:

“مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة، يُعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحديد الأجرة، سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى، كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية”.

أثار عدم الوفاء بالزيادة في الأجرة:

الزيادة في الأجرة المنصوص عليها بالمادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997 تلحق بالأجرة القانونية وتأخذ حكمها، فيترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار. فيحق للمالك المؤجر طلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة إذا لم يدفع الزيادة مع الأجرة في ميعاد استحقاقها.

* بالنسبة للزيادة المنصوص عليها في المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 :

تنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالف الذكر على أنه:

“في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى، تزاد الأجرة القانونية بنسبة:

1. 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944.

2. 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961.

3. 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977.

4. 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977.

وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال، يستحق المالك نصف النسب المشار إليها.

ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه.

وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون”.

الأماكن التي يسري عليها نص المادة 19 :

يسري نص المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 على كافة الأماكن التي يتم تغيير استعمالها، أياً كان تاريخ إنشائها أو تاريخ تغيير الاستعمال، حتى ولو كان تغيير الاستعمال سابقاً على العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977. حيث جاء في تقرير اللجنة المشتركة بمجلس الشعب أنه: “… قد روعي في هذا النص تحقيق صالح المستأجر وفي نفس الوقت رعاية المالك عن طريق الزيادة في الأجرة وتصحيحاً للأوضاع فيما يخص الأماكن التي تم تغيير استعمالها قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 وتوحيد المعاملة للأماكن المؤجرة عموماً سواء قبل أو بعد صدور القانون المشار إليه”.

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المقابل لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 – يدل على أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذه الإذن بتغيير الغرض من الاستغلال في عقد الإيجار أم في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكر الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور، وهى أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضي إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك، مما يؤكد المعنى التي بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغيير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنه 1981 – ويستوي أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق”. (نقض مدني في الطعن رقم 561 لسنة 58 قضائية – جلسة 18/11/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – الجزء الثاني – صـ 1156).

ولكن يجب أن يكون تغيير استعمال العين – (المؤجرة أصلاً للسكنى) – إلى غير أغراض السكنى، ويستوي أن يكون الاستعمال الجديد في مباشرة أغراض تجارية أو صناعية أو مهنية أو لغير ذلك من الأغراض غير السكنية.

حيث إن المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ 7 فبراير سنة 1998 في القضية رقم 137 لسنة 18 قضائية “دستورية” بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وذلك فيما تضمنته من استثناء الأماكن التي حددتها، من الخضوع لزيادة الأجرة المقررة بمقتضى نص المادة 19 من هذا القانون، وبسقوط فقرتها الثانية. وقد نشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 8 في 9/2/1998.

ولما كانت أحكام المحكمة الدستورية العليا ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة، ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص قانوني عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم بالجريدة الرسمية. فالأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا تسري ليس فقط على المستقبل، وإنما على جميع الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم (فلتلك الأحكام أثر رجعي) ما لم تكن الوقائع والعلاقات قد استقرت بموجب حكم قضائي حائز قوة الأمر المقضي أو بانقضاء مدة تقادم.

وينبني على ذلك، خضوع الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية، خضوعها للزيادة في الأجرة المنصوص عليها في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ويجوز لمؤجري هذه الأماكن المطالبة بالزيادة المذكورة ، طالما لم يصدر بشأنها حكم قضائي نهائي حتى تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية العليا، كما سلف بيانه.

ولكن يُشترط لاستحقاق هذه الأجرة الإضافية أن يتم تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى بعد التأجير، فلا تستحق هذه الأجرة الإضافية في حالة التأجير ابتداء لغير أغراض السكنى ولو كانت العين معدة أصلاً لأغراض السكنى وإنما يستحق المؤجر في هذه الحالة الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 إذا كان المكان المؤجر من الأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977.

الأجرة في حالة تغيير الاستعمال الجزئي:

تحتسب الزيادة في القيمة الايجارية، في حالة التغيير الجزئي لاستعمال العين المؤجرة، بقدر نصف النسب الموضحة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ويُستحق هذا النصف بصرف النظر عن مقدار الجزء الذي تم تغيير استعماله، ولو كان يقل عن نصف العين المؤجرة.

وفي جميع الحالات، تزاد بعد ذلك، الزيادات القانونية المنصوص عليها في المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997 سالفة البيان، بالنسب والشروط المقررة بتلك المادة.

* القياس:

هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإنه “بالقياس” على ما هو مُقرر قانوناً من أن: الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً، ينطوي على التصريح له بالتأجير مفروشاً، الأمر الذي يحق معه للمؤجر اقتضاء نسبة الزيادة المقررة للأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977( 1) وذلك استصحابا لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسابها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد قطع تقرير لجنة الإسكان بمجلس الشعب بأن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق عن مدة التأجير مفروشاً في كل صور التأجير المفروش سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له، وهي تستحق كاملة مقابل ذلك التصريح سواء شغلت العين المؤجرة بالكامل خلال الفترة محل المطالبة أو لم تشغل. (قرب ذلك: نقض مدني في الطعن رقم 806 لسنة 52 قضائية – جلسة 12/6/1988 مجموعة المكتب الفني – السنة 39 – الجزء الثاني – صـ 1024. ونقض مدني في الطعن رقم 6834 لسنة 62 قضائية – جلسة 22/1/1997 مجموعة المكتب الفني – السنة 48 – الجزء الأول – صـ 171 – فقرة 4).

ووجه القياس هنا، أن المؤجر يصرح للمستأجر باستعمال العين المؤجرة كفندق أو لوكاندة أو بنسيون أو استراحة أو إسكان طلبة أو ما شابه ذلك، فيستحق المؤجر الزيادة القانونية أو الأجرة الإضافية في مقابل التصريح، بصرف النظر عن قيام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فعلاً في ذلك النشاط من عدمه، وسواء شغلت العين بالكامل أو لم تشغل، وبغض النظر عما إذا كان ذلك الاستعمال يدر ربحاً على المستأجر من عدمه، فالزيادة إنما تقرر في مقابل التصريح ليس إلا، وذلك لاتحاد العلة بين الحالتين باعتبارها تعويضاً للمالك عما يحيط بالاستعمال غير السكني من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، ولا شأن للمالك هنا بما إذا كان النشاط يدر ربحاً على المستأجر أو يخضع للضريبة من عدمه.

ومن ناحية ثالثة، فإنه إذا كانت “دور العبادة” ذاتها – بعد القضاء بعدم دستورية نص المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة الذكر – تخضع للزيادات القانونية المنصوص عليها في القانون رقم 136 لسنة 1981، فمن باب أولى أن تخضع لها كذلك “استراحات العاملين” بالشركات.

* حالة عدم النص على الغرض من استعمال العين المؤجرة:

لما كان من المُقرر في قضاء النقض أن: “المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهى واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1829 لسنة 56 قضائية – جلسة 9/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – الجزء الأول – صـ 142).

لما كان ما تقدم، وكان الأصل أن المتعاقدان يحددان في عقد الإيجار العين المؤجرة والغرض من الإيجار، فإن لم ينص العقد صراحة على تحديد العين المؤجرة أو بيان الغرض من الإيجار، تعين تطبيق الفقرة الثانية من المادة 150 من القانون المدني والتي تنص على أنه: “… إذا كان هناك محل لتفسير العقد، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين، وفقاً للعرف الجاري في المعاملات”.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “الأصل في بيان حدود ونطاق المكان المؤجر هو بما يفصح عنه المتعاقدان في عقد الإيجار، فإذا لم يتضح ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقاً لحكم المادة 150/2 من القانون المدني البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وفقاً للعرف الجاري في المعاملات، ويمكن الاستهداء في ذلك بالطريقة التي تم بها تنفيذ العقد منذ البداية، فإذا ما قام المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما المشتركة في ضوء طريقة التنفيذ التي تراضيا عليها”. (نقض مدني في الطعن رقم 2033 لسنة 51 قضائية – جلسة 25/12/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الثاني – صـ 1042 – فقرة 4).

وهدياً بما تقدم، ولما كان عقد الإيجار موضوع ملف البحث الراهن، قد خلا من تحديد وبيان الغرض من استعمال العين المؤجرة، ومن ثم يتعين البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وفقاً للعرف الجاري في المعاملات وبالطريقة التي تم بها تنفيذ العقد منذ البداية. ولما كان المستأجر شخص معنوي (شركة) وكان لا يتصور منطقياً وعقلياً أن الشركة ستسكن في العين المؤجرة أو أنها تستأجرها لغرض سكناها، ولكن المنطق والعقل يقولان أنها تستأجرها لاستعمالها في نشاط ما من الأنشطة التي تقوم بها الشركة، أياً كان هذا النشاط. ولما كانت العين المؤجرة تستغل منذ البداية كاستراحة للعاملين بتلك الشركة (سواء بأجر أو بدون أجر، فهذا أمر يخص الشركة ذاتها). فيتضح جلياً أن الشركة المستأجرة تستغل العين المؤجرة منذ البداية في غير أغراض السكنى.

* الخلاصة والتطبيق:

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع الملف الماثل يتضح جلياً أنه إذا كانت العين المؤجرة، مؤجرة أصلاً لغير أغراض السكنى، سواء كانت لأغراض تجارية أو صناعية أو مهنية أو حرفية أو لغير ذلك من الأغراض أياً كان نوعها، وحتى ولو كان نوع النشاط لا يهدف إلى الربح ولا يحقق عائداً ولا يخضع للضريبة، فإنه تستحق الزيادة القانونية للأجرة المُقررة في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ثم للزيادة القانونية المنصوص عليها في المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997، ويترتب على عدم سداد تلك الزيادات ما يترتب على عدم سداد الأجرة.

أما إذا كانت العين المؤجرة، مؤجرة أصلاً للسكنى، ثم قام المستأجر بتغيير النشاط إلى غير أغراض السكنى، سواء كانت أغراض تجارية أو صناعية أو مهنية أو حرفية أو لغير ذلك من الأغراض أياً كان نوعها، وحتى ولو كان نوع النشاط لا يهدف إلى الربح ولا يحقق عائداً ولا يخضع للضريبة، فإنه تستحق الزيادة القانونية للأجرة المُقررة في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ثم للزيادة القانونية المنصوص عليها في المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997، ويترتب على عدم سداد تلك الزيادات ما يترتب على عدم سداد الأجرة.

مع مراعاة أنه لا يجوز الجمع بين الزيادتين المنصوص عليهما في المادتين 7 و 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 معاً، أية أنه إما أن تطبيق الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 وإما أن تطبيق الزيادة المنصوص عليها في المادة 19 بالنسب والشروط المقررة لكل حالة منهما، ولكن لا يجوز الجمع بين الزيادتين معاً.

ولما كان قد اتضح جلياً أن الشركة المستأجرة تستغل العين المؤجرة منذ البداية في غير أغراض السكنى (على نحو ما سلف بيانه)، ومن ثم تستحق الهيئة المؤجرة الزيادة القانونية للأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ثم الزيادة القانونية للأجرة المنصوص عليها في المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وبصرف النظر عن ادعاء الشركة المستأجرة بعدم خضوع هذا النشاط للضريبة. وعليه تكون شكوى الشركة المستأجرة قد جاءت على غير سند من صحيح القانون خليقة بالرفض وهو ما ينتهي إليه رأي هذه الفتوى على نحو ما سيرد بمنطوقها.

ثالثاً- الرأي:

لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – رفض شكوى الشركة الشرقية للدواجن المستأجرة للشقة رقم 15 “أ” (بعمارة الأوقاف) بشارع القاهرة بمدينة بلبيس – بندر بلبيس – محافظة الشرقية، فيما تضمنته من ادعاء عدم استحقاق الهيئة المؤجرة للزيادة القانونية للأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وفي المادة 3 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وذلك للأسباب الواردة بهذه المذكرة.

ونرفع الأمر لسيادتكم للتفضل بالاعتماد أو التوجيه

والرأي النهائي مفوض لسيادتكم

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض

( 1) كانت المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار وبيع الأماكن تنص على أنه:

“في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان مفروشاً، يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه التالي:

أ‌. 400% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944

ب‌. 200% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961

ت‌. 150% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون.

ث‌. 100% عن الأماكن التي يرخص في إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وفي حالة تأجير المكان مفروشاً جزئياً، يستحق المالك نصف النسب الموضحة في هذه المادة”.

إلا أن المحكمة الدستورية العليا قد قضت، في القضية رقم 149 لسنة 18 قضائية “دستورية”، بسقوط نص المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في مجال تطبيقها بالنسبة للأماكن التي تم تأجيرها مفروشاً وفقاً لنص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وقد تم نشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية بالعدد 48 في تاريخ 27/11/1997.

نموذج مذكرة دفاع بزيادة القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني.

اترك تعليقاً